facebook RSS # #

22.11.2019 07:36

Polska Agencja Prasowa Serwis Samorządowy
 
2019-10-18 09:40       aktualizacja: 2019-10-18 15:01       Aktualności
  A A A

Deweloper w mieście. Bariery i wyzwania

Deweloper w mieście. Bariery i wyzwania
Fot. UŁ/Depositphotos
Co ogranicza rozwój rynku nieruchomości w Polsce? Odpowiedzi na to pytanie udzielili deweloperzy prowadzący działalność w polskich miastach wojewódzkich. Wyniki badań komentuje ekspertka z Uniwersytetu Łódzkiego, Agata Antczak - Stępniak.

Działalność deweloperska charakteryzuje się niezwykłą złożonością. Wynika ona z kilku zmiennych: wysokiej kapitałochłonności, liczby uczestników mających wpływ na powodzenie przedsięwzięć, a także czynności jakie należy wykonać w trakcie realizacji inwestycji. Ponadto na działalność tę oddziałuje szereg różnorodnych czynników. Należą do nich:

makroczynniki – oddziałujące na terenie całego kraju (poziom inflacji, stóp procentowych, PKB itp., zmiany przepisów prawa, sytuacja polityczna w kraju i zagranicą czy poziom zaawansowania technologicznego kraju)
mezoczynniki – charakterystyczne dla obszaru danego miasta (np. poziom wynagrodzeń, bezrobocia, ludności, migracji, liczba wydawanych pozwoleń na budowę, planów miejscowych, uzbrojenie terenu itp.)
mikroczynniki – odnoszące się do konkretnych nieruchomości, na których deweloper realizuje swoje przedsięwzięcie (wielkość, kształt nieruchomości, jej otoczenie, cena)

Czynniki ekonomiczne i instytucjonalne

Na pierwszy rzut oka trudno jest powiedzieć, które z wyżej wymienionych elementów mają największy wpływ na działalność deweloperską w Polsce. Często zwraca się uwagę na znaczenie czynników o charakterze ekonomicznym. Mówi się zatem o wpływie stóp procentowych, liczby udzielanych kredytów, czy też na poziomie lokalnym, o wielkości popytu, czyli liczbie osób chętnych do nabycia mieszkania mających odpowiednią siłę nabywczą. Takie podejście może wynikać z faktu, że zachodnie rynki nieruchomości są dobrze rozwinięte: mają odpowiednie i w sposób właściwy egzekwowane regulacje prawne, cechują się silnym umiędzynarodowieniem, a zatem, to co dzieje się w gospodarce jednego kraju może oddziaływać na rynki nieruchomości innych państw. Miało to miejsce m.in. w trakcie światowego kryzysu finansowego lat 2007-2009. Ponadto dane ekonomiczne są mierzalne, dlatego częściej się je analizuje. Nie oznacza to jednak, że czynniki ekonomiczne mają w Polsce największe znaczenie.

Należy pamiętać, że Polska cechuje się słabiej rozwiniętym rynkiem nieruchomości, który funkcjonuje w warunkach wolnorynkowej gospodarki dopiero od 30 lat. Ponadto, znaczenie czynników o charakterze instytucjonalnym jest tu większe niż w krajach zachodnich. Wskazują na to również opinie 39 przebadanych deweloperów rozwijających swoją działalność w polskich miastach wojewódzkich. 

Problemy z prawem

Aż 33% respondentów uważa, że czynniki instytucjonalne mają największe znaczenie dla rozwoju ich działalności. Najczęściej wskazywano na istotność zmian przepisów prawnych oraz programów pomocowych dla mieszkalnictwa. Dla rozwoju współczesnego rynku nieruchomości w Polsce istotne znaczenie miało uchwalenie w okresie transformacji ustrojowej prawa budowlanego, prawa związanego z własnością lokali, hipoteką i in. Jednakże liczba przepisów prawa mających bezpośredni lub pośredni wpływ na tę działalność jest w naszym kraju zbyt duża. Ponadto zbyt często się one zmieniają.

Ankietowani przedsiębiorcy podkreślają, że problemem w naszym kraju jest nie tylko wielość przepisów prawa i częstotliwość ich zmian, ale również ich nieprzejrzystość, która stwarza pole do różnych interpretacji, a co za tym idzie - konfliktów. Z kolei każdy spór między deweloperem, a którymkolwiek z uczestników procesu deweloperskiego może skutkować opóźnieniami w realizacji inwestycji i koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów przez dewelopera z tytułu chociażby kar umownych. 

Wykres 1. Znaczenie makroczynników w rozwoju działalności deweloperskiej
Źródło: opracowanie własne.

Wnioski

W krajach rozwiniętych zatem popyt jest rzeczywiście kluczowym elementem wpływającym na działalność deweloperską, jednak w krajach gdzie rynek nieruchomości dopiero się rozwija, tak jak w przypadku Polski, uwarunkowania instytucjonalne odgrywają równie ważną rolę w jej rozwoju. Nie powinno się zatem uchwalać aktów prawnych „z dnia na dzień”, w pośpiechu spowodowanym kampanią przedwyborczą, a co najważniejsze, bez konsultacji społecznych. Konsekwencje takich działań mogą być bowiem odczuwalne w dłuższej perspektywie czasu przez podmioty, których regulacje te dotyczą, jak również przez całe społeczeństwo, jeśli wiąże się to z koniecznością poniesienia dodatkowych nakładów ze strony państwa.

Agata Antczak-Stępniak - doktor nauk ekonomicznych i wykładowca Uniwersytetu Łódzkiego (Katedra Inwestycji i Nieruchomości na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym).  Autorka publikacji związanych z problematyką działalności deweloperskiej na rynkach mieszkaniowych, w szczególności czynnikami wpływającymi na jej rozwój. Do najbardziej uznanych prac należą w szczególności artykuły Residential Development Activity in the Polish Legal Settings oraz Local Factors Influencing the Growth of Development Activity in Selected Cities of Poland wyróżnione w sesjach doktoranckich na konferencjach Towarzystwa Naukowego Nieruchomości i opublikowane w czasopiśmie “Real Estate Management and Valuation”. Autorka książki „Czynniki determinujące działalność deweloperską na polskim rynku mieszkaniowym” (Łódź 20019).

TAGI:
 
KOMENTARZE: 0 PRZEJDŹ NA FORUM

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

 
newsletter

TAGI

PARTNERZY 


  Związek Gmin Wiejskich  

KONTAKT
Polska Agencja Prasowa SA
ul. Bracka 6/8, 00-502 Warszawa
Tel.: (+48 22) 509 22 22
Faks: (+48 22) 509 22 34
REDAKCJA SERWISU SAMORZĄDOWEGO PAP
ul. Bracka 6/8, 00-502 Warszawa
Tel.: (22) 509 29 25
Faks: (22) 509 23 72, (22) 509 22 20
e-mail: samorzad@pap.pl
e-mail klubowy: klub@pap.pl
DZIAŁ SPRZEDAŻY I OBSŁUGI KLIENTA
Rafał Szafrański
Tel.: (22) 509 27 03
Kom.: 722 202 428
r.szafranski@pap.pl
PAP Copyright © PAP SA 2013 .
Redakcja  |  O portalu  |  Licencje  |  Polityka Prywatności  |  v 1.4.25