facebook RSS # #

21.07.2018 03:32

Polska Agencja Prasowa Serwis Samorządowy
 
2018-06-22 23:43       aktualizacja: 2018-06-25 14:22       Wiadomości PAP
  A A A

Mieszkanie Plus. Wywiad z wiceprezesem spółki BGK Nieruchomości

Mieszkanie Plus. Wywiad z wiceprezesem spółki BGK Nieruchomości
Fot. BGKN
- Czynsze w Mieszkaniu Plus wynikają wyłącznie z kosztów budowy i działki. Przy opcji dojścia do własności będą o około 20-30 proc. wyższe – mówi Grzegorz Muszyński, wiceprezes spółki BGK Nieruchomości. W wywiadzie dla PAP opowiada też m.in. o tym, w jaki sposób BGKN realizuje inwestycje w ramach programu Mieszkanie Plus razem z samorządami i jak są one finansowane.

Wywiad z Grzegorzem Muszyńskim, wiceprezesem BGK Nieruchomości (spółki zależnej Banku Gospodarstwa Krajowego, państwowego banku rozwoju), realizującej inwestycje w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus:

PAP: - Zdecydowana większość inwestycji już realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus to przedsięwzięcia rządowo-samorządowe. To znaczy przedsięwzięcia Państwa spółki wraz z samorządami. Wiele samorządów jest bardzo zainteresowanych przystąpieniem do tego programu. Z czego to wynika? Na czym polega model Państwa działania, współpracy z samorządami?


Grzegorz Muszyński, wiceprezes BGK Nieruchomości: - Nasza spółka zasilana kapitałem przez firmę-matkę, Bank Gospodarstwa Krajowego, jest funduszem inwestycyjnym. W przypadku każdej inwestycji w ramach Mieszkania Plus zakładamy do jej realizacji spółkę celową. Do tej spółki zapraszamy partnera – samorząd lub spółkę Skarbu Państwa, który dysponuje odpowiednim gruntem pod budowę. Ów partner albo przystępuje do spółki, wnosząc do niej aportem grunt, albo odsprzedaje go naszej spółce. Pierwszy model, w przypadku samorządów, nazywamy „Aktywną Gminą”, a drugi – „Aktywnym Funduszem”.

- Kapitał potrzebny do sfinansowania inwestycji wykłada BGK Nieruchomości. Ale ma on mu się zwrócić. W jaki sposób?

- Po pierwsze koszty budowy są wkalkulowane w czynsze, ale ich spłata przez lokatorów jest rozłożona na wiele lat - od 20 do 30. Po drugie zaś, jeśli do spółki, realizującej inwestycję, przystępuje samorząd, to odkupuje on stopniowo udziały w niej od BGKN. Tak, by docelowo, w okresie od 20 do 30 lat, przejąć w niej całość udziałów.
Samorządom to się opłaca, bo budując mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus, nie muszą takiej inwestycji finansować lub zapewniać jej finansowania przed rozpoczęciem budowy. Jeśli wchodzą do spółki z nami, mogą rozłożyć spłatę kosztów inwestycji na wiele lat, i to na korzystnych warunkach.

Na dodatek, formuła spłaty kapitału, poprzez wykup udziałów w spółce inwestycyjnej, nie wpływa na wskaźnik zadłużenia samorządu. Wydatki z tym związane zaliczane są bowiem do wydatków inwestycyjnych i jako takie nie mają wpływu na wskaźnik zadłużenia. Z kolei czynsze zbierane od lokatorów - w przypadku inwestycji realizowanych z samorządami zarządzanie oddanymi do użytku budynkami zlecamy gminie - są zaliczane do dochodów bieżących samorządów, co też pozytywnie wpływa na ten wskaźnik.

- Dla samorządów to bardzo ważne, bo przepisy jasno określają ich dopuszczalny wskaźnik zadłużenia. Wiele z nich zbliża się do tego limitu lub już go osiągnęło. Ale to nie wszystko. Burmistrz Kępna mówi, że Mieszkanie Plus to dla samorządów dużo lepsze rozwiązanie niż mieszkania komunalne. Bo o nie po pierwsze mogą się starać tylko osoby najbiedniejsze. Po drugie czynsze w mieszkaniach komunalnych są regulowane przez państwo i w wielu przypadkach nie pokrywają wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem i remontami tych budynków. Gminy muszą więc niejednokrotnie do nich dokładać, czego nie będzie w przypadku budynków wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus. I jakby tego było mało, mieszkanie komunalne raz komuś przyznane jest w zasadzie nie do odzyskania i „dziedziczone” przez jego dzieci i wnuki. Co też nie dotyczy mieszkań przeznaczonych na wynajem z Mieszkania Plus.

Ile jest samorządów, z którymi BGKN już podpisał umowy inwestycyjne na realizację inwestycji lub przygotowuje się z nimi do wspólnych inwestycji w ramach programu Mieszkanie Plus?

- Tych samorządów są już dziesiątki. Trzeba jednak wziąć pod uwagę także te osiedla, inwestycje, w których samorządy bezpośrednio nie biorą udziału, ale realizujemy je we współpracy z nimi. Bo to ich miasta i ich przyszli mieszkańcy. Dlatego samorządy mają bardzo duży udział w decydowaniu, jak te osiedla będą wyglądały. Tak, jak np. w Krakowie, gdzie w trwającym konkursie urbanistyczno-architektonicznym na projekt osiedla „Spacerowa”, są przedstawiciele tamtejszego samorządu, na czele z architektem miejskim.
Liczymy też na pomoc samorządu przy zapewnieniu inwestycji dostępu do dróg, przyłączy, ale też w wydawaniu zgód administracyjnych związanych z wydaniem pozwolenia na budowę.

W tej chwili objeżdżamy wszystkie województwa i spotykamy się – w urzędach wojewódzkich – z zaproszonymi gminami, proponując im współpracę. Liczymy, że ich aktywność będzie na wysokim poziomie, bo bez nich te inwestycje nie powstan. Wiadomo, że w dużym mieście wynajmiemy bez problemu wszystko, co wybudujemy. Ale im mniejsza miejscowość, tym trudniej może być znaleźć najemców. Dlatego w mniejszych miejscowościach rozpoczynamy od rozmowy o potrzebach lokalnego samorządu i mieszkańców.

Często jest tak, że na początku samorządowcy myślą o dużych inwestycjach, a gdy okazuje się, że będą za nie współodpowiedzialni, to wówczas chcą ich zmniejszenia czy etapowania. Mówiąc: „To może najpierw, zanim zrealizujemy większą inwestycję, sprawdźmy, jak ten program zadziała w mojej miejscowości”.

To też jest kwestia jakości projektu. Mamy bardzo dobrej jakości projekty. Nie ma w nich, oczywiście, złotych klamek, ale patrzymy i na układ komunikacyjny, i na plany mieszkań, to, jak one są zaprojektowane. Często bywa bowiem tak, że mieszkanie jest duże, ale źle zaprojektowane. Znam przykład budynku mieszkalnego zbudowanego przez dewelopera, gdzie w pokojach na jednej ścianie jest okno, na drugiej drzwi, a na dwóch pozostałych kaloryfery. Szafy czy innego mebla przyściennego w nim się nie postawi. My takich rzeczy nie robimy. Wiemy, że nasze mieszkanie muszą być dobrze przemyślane, żeby je wynająć.

- Przyzwoita jest też architektura budynków już wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus. Np. w Kępicach wręcz bardzo ładna, upiększająca to miasto.

To dopiero początek. Proszę pamiętać, że wiele naszych inwestycji realizujemy bądź będziemy realizować w oparciu o wyniki konkursów architektonicznych. Te „pokonkursowe” projekty sa na bardzo wysokim poziomie.

- Wszystkie inwestycje będą ujednolicone architektonicznie?

- Nie, ponieważ tam, gdzie budujemy, zazwyczaj nie mamy dostępu do bardzo dużych działek. Te działki mają różne kształty. Musimy do nich dopasować projekty i to tak, żeby nie zawyżyć kosztów inwestycji – przez „nie uszanowanie” kosztów działki. Wybieramy tylko takie lokalizacje i tak projektujemy budynki, żeby ich budowa generowała – przy wysokim standardzie mieszkań – niskie koszty. Wysokość czynszów wynika bowiem w tym przypadku z wysokości kosztów budowy i działki. Obniżenie kosztów jest możliwe m.in. dzięki rozwiązaniom modułowym, segmentowym, które stosujemy zwłaszcza w małych miejscowościach. Poza tym my nie liczymy sobie marży – tak, jak robi to deweloper. Chcemy tylko zwrotu zainwestowanego kapitału, by móc przeznaczać go na kolejne inwestycje. Dlatego jesteśmy tańsi od deweloperów, ale budujemy mieszkania także taniej niż samorządy. Bo jesteśmy w tym wyspecjalizowani, wiemy, jak je budować, żeby zoptymalizować koszty. Dobry projekt to też przyzwoita cena.

- To nie jest gołosłowne, bo w Białej Podlaskiej koszt budowy mieszkań w ramach Mieszkania Plus w tzw. standardzie deweloperskim wyniósł tylko 1860 zł za metr kwadratowy, a Jarocinie wybudowano lokale „pod klucz”, gotowe do zamieszkania, za 2,5 tys. za metr. Dzięki temu czynsz w Jarocinie wyniesie 11-12 zł za mkw., a w Białej Podlaskiej – 13,75 zł. O ile on będzie wyższy przy dojściu do własności?

- Około 20-30 proc. Około, bo każdy przypadek jest inny. Gdy już wiemy, ile będzie kosztować inwestycja w danym miejscu, wtedy na tej podstawie możemy określić wysokość czynszu.

- Te 20-30 proc. wystarczy, żeby ta inwestycja Państwu się kalkulowała, zwróciła?

- Wystarczy.

- Ile lat będzie trwać dochodzenie do własności?

- 20-30 lat.

- Co zmieniają dopłaty do czynszów?

- Poszerzą spektrum osób, które będą mogły zamieszkać w mieszkaniach budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus. My nie konkurujemy z rynkiem deweloperskim. My wchodzimy w tę przestrzeń, w której dotąd pomocy czy zaangażowania państwa nie było. Poprzednie programy rządowe były skierowane do tych, którzy mają, którzy mogli pozwolić sobie na kupno mieszkania od dewelopera.

- Rzeczywiście przy tych programach, na przykład „Mieszkanie dla Młodych”, polegających na dotowaniu kupna mieszkań, nie było kryterium dochodowego. I zdarzały się kuriozalne przypadki, że dopłatę od rządu do kupna mieszkania dostawała osoba, która zarabiała 20 tys. miesięcznie. Bo skoro można wziąć tę dopłatę, to dlaczego z niej nie skorzystać.

- My celujemy w innego klienta. Chcemy pomóc osobom, które nie mają w oczach banku wystarczającej zdolności kredytowej, których nie stać na zakup mieszkania, ale potrzebują go. Mieszkanie Plus to program dla tych, którymi nie interesowały się banki i deweloperzy. Dzięki niemu, ta, całkiem spora, grupa Polaków może spełnić swoje marzenie o własnym dachu nad głową.

- Czy analizowali Państwo, o ile będą niższe czynsze w mieszkaniach budowanych w ramach Mieszkania Plus w porównaniu do tych rynkowych, do wynajmu prywatnego?

- My przede wszystkim nie wchodzimy w projekty, których koszty budowy są zbliżone do cen rynkowych, w których czynsze byłyby na tym rynkowym poziomie. To nie miałoby sensu. Czynsze w budynkach wznoszonych przez nas w ramach programu Mieszkanie Plus są średnio o 20 proc. niższe od wynajmu prywatnego. W Warszawie ta różnica może wynieść nawet 30 proc. I to będą mieszkania nowe, w dobrym standardzie, często dużo lepszym niż mieszkania oferowane w wynajmie prywatnym.

Dziękuję za rozmowę.
TAGI:
 
KOMENTARZE: 2 PRZEJDŹ NA FORUM

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

 
2018-06-25 13:52:09
erwin: Naprawdę ktoś kto zarabia 20 tys miesięcznie musiał korzystać z MDM który polega na wzięciu kredytu?
20 tys to jakieś 13 netto może, a po odjęciu jedzenia i mediów i wynajmu pokoju wychodzi 10 na rękę - czyli wystarczy popracować 4 lata i można za gotówkę kupić 50-100m2 w zależności od ceny/miasta.
 
2018-06-25 08:08:35
czytelniczka: "Dzięki temu czynsz w Jarocinie wyniesie 11-12 zł za mkw., a w Białej Podlaskiej – 13,75 zł. O ile on będzie wyższy przy dojściu do własności?" czyli 12złx65 metrów daje 780 zł samego czynszu, dodajmy potem 20% kolejne - jeśli po 20-30latach wykupujemy mieszkanie - mamy 936 zł samego czynszu plus po tych 20 latach koszty podatku od nieruchomości. Pytanie co jest w kosztach czynszu? Bo na pewno nie prąd i nie gaz. Zapewne koszty wynajmu w Warszawie to nie będzie 11-14 zł za metr ale więcej. Czynsz zapewne też nie będzie przez 20 lat stały tylko będzie się zmieniał. I jeszcze to "bo w Białej Podlaskiej koszt budowy mieszkań w ramach Mieszkania Plus w tzw. standardzie deweloperskim wyniósł tylko 1860 zł za metr kwadratowy, a Jarocinie wybudowano lokale „pod klucz”, gotowe do zamieszkania, za 2,5 tys. za metr." ... standard deweloperski to jest mieszkanie do wykończenia. To więc na jakich zasadach ten program bazuje? "Pod klucz" czy "w stanie deweloperskim"? Bo to są dwa różne przypadki.
 
newsletter

TAGI

PARTNERZY 


  Związek Gmin Wiejskich  

KONTAKT
Polska Agencja Prasowa SA
ul. Bracka 6/8, 00-502 Warszawa
Tel.: (+48 22) 509 22 22
Faks: (+48 22) 509 22 34
REDAKCJA SERWISU SAMORZĄDOWEGO PAP
ul. Bracka 6/8, 00-502 Warszawa
Tel.: (22) 509 23 67
Faks: (22) 509 23 72, (22) 509 22 20
e-mail: samorzad@pap.pl
e-mail klubowy: klub@pap.pl
DZIAŁ SPRZEDAŻY I OBSŁUGI KLIENTA
Adam Michrowski
Tel.: (22) 509 29 47
Kom.: 516 363 056
a.michrowski@pap.pl
PAP Copyright © PAP SA 2013 .
Redakcja  |  O portalu  |  Licencje  |  Polityka Prywatności  |  v 1.4.25