Częstochowa: Warunki zabudowy – wnioski niemożliwe do rozpatrzenia w terminie

Urząd Miasta od ubiegłego roku notuje bardzo duży wzrost liczby wniosków o warunki zabudowy, co jest związane z perspektywą wejścia w życie Planu Ogólnego Miasta Częstochowy (co nastąpi w lecie bieżącego roku). Ten podstawowy dokument planistyczny zastąpi  w całym kraju – zgodnie z regulacją ustawową z lipca 2023 r. - Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta. 

Plan określi ogólne zasady zagospodarowania Częstochowy. Wskaże obszary uzupełniania zabudowy, gdzie będzie można w przyszłości uzyskać warunki zabudowy. Poza nimi uzyskanie tych warunków nie będzie możliwe, chyba że dojdzie do zmiany Planu Ogólnego dla danego obszaru. To powoduje masowe składanie wniosków, gdyż te złożone do dnia wejścia w życie Planu Ogólnego są rozpatrywane – według obecnych regulacji - zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami.   

Do końca maja od początku 2026 roku do UM Częstochowy wpłynęło ich ponad 1000. Jednocześnie od początku roku wydano 463 decyzje dotyczące warunków zabudowy. W całym 2025 roku wszystkim wniosków było 1718, a wydano 1130 decyzji. Dla porównania: w roku 2024  było 844 wniosków, wydano 757 decyzji, a w 2023 złożono 701 wniosków i wydano 561 decyzji). 

Jak informuje Wydział Administracji Architektoniczno-Budowlanej Urzędu Miasta Częstochowy w obecnej sytuacji niezbędne jest wydłużanie terminów wydawania decyzji - zarówno tych ustalających warunki zabudowy dla danej działki, jak i decyzji odmownych.

Należy pamiętać, że procedura od złożenia wniosku do wydania decyzji jest długotrwała i wymaga:
- oceny formalnej wniosku,
- prawidłowego ustalenia stron postępowania,
- zebrania wymaganych opinii (np. Miejskiego Zarządu Dróg, konserwatora zabytków, gestorów mediów),
- przygotowania projektu decyzji,
- uzgodnienia projektu decyzji z organami o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- wydania decyzji.

Przygotowanie projektu decyzji jest elementem najbardziej pracochłonnym, wymagającym sporządzenia analizy istniejącej zabudowy w obszarze poddanym badaniu, zgodnie ze złożonym wnioskiem. W wyznaczonym obszarze każda działka jest analizowana pod kątem wskaźnika zabudowy, wysokości obiektu, szerokości elewacji frontowej, intensywności zabudowy, wskaźnika biologicznie czynnego. Z tych danych obliczane są wartości średnie będące podstawą do określenia projektowanej zabudowy.

Przedłużenie terminów rozpatrywania wniosków o warunki zabudowy przez Wydział Administracji Architektoniczno-Budowlanej UM Częstochowy wynika wyłącznie z natłoku spraw i możliwości prowadzenia określonej ich liczby przez posiadających stosowne kwalifikacje, kompetencje oraz uprawnienia do wydawania decyzji administracyjnych pracowników.

Na tempo rozpatrywania wniosków wpływ ma także przekazywanie części z nich do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Mając świadomość problemów z wnioskami o warunki zabudowy, które występują w całym kraju, ustawodawca zawiesił stosowanie kar za nieterminowość wydawania decyzji w tych sprawach.

Urząd Miasta prosi o cierpliwość i zrozumienie sytuacji przez osoby kierujące do UM wnioski o warunki zabudowy.

Informacje o procedowaniu i projekcie Planu Ogólnego Miasta Częstochowy są dostępne w portalu i BIP: 

Obecnie trwa rozpatrywanie przez Miejską Pracownię Urbanistyczno-Planistyczną ponad 1,5 tysiąca uwag złożonych do projektu Planu Ogólnego Miasta Częstochowy w trakcie konsultacji społecznych. 

M.in. na podstawie informacji z Wydziału Administracji Architektoniczno-Budowlanej UM Częstochowy.