Wyższe granty dla gmin na budowę mieszkań społecznych, utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa o wartości 1,5 mld złotych, jako wsparcie w budowie mieszkań gmin, które ucierpiały finansowo w wyniku COVID-19, zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, cyfryzacja procesu budowlanego - to niektóre z rozwiązań pakietu mieszkaniowego, który jest obecnie na etapie prac parlamentarnych.
W Sejmie odbyło się we wtorek drugie czytanie projektu ustawy dot. społecznej części pakietu mieszkaniowego. Projekt trafił do komisji.
Większa dostępność mieszkań na wynajem
Efektem społecznej części pakietu mieszkaniowego przygotowanego przez MRPiT ma być możliwość dojścia do własności w nowo budowanych mieszkaniach w formule Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM), wsparcie szeroko rozumianego budownictwa społecznego oraz większy i łatwiejszy dostęp do gruntów pod zabudowę.
Przewidziano też utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa "o wartości 1,5 mld złotych, jako wsparcie w budowie mieszkań gmin, które ucierpiały finansowo w wyniku COVID-19" oraz ułatwienia dla osób, które mają książeczki mieszkaniowe. Pakiet zakłada ponadto pomoc dla najemców, dotkniętych ekonomicznymi skutkami COVID-19 oraz cyfryzację procesu budowlanego.
"Pakiet ma stanowić impuls rozwojowy dla gospodarki, w którą uderzyła pandemia COVID-19" - podkreślił resort.
Kluczowe rozwiązania społecznej części pakietu mieszkaniowego to, jak zaznaczono, zmiany w budownictwie społecznym, czynszowym oraz komunalnym. Oznacza to np. wyższe granty z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań społecznych (z 20 proc. kosztów inwestycji do nawet 35 proc.); wprowadzenie zasady finansowania wkładu gminy, a nie refinansowania; zwiększenie wsparcia dla gmin na budowę mieszkań komunalnych - na pokrycie do 80 proc. kosztów nowych inwestycji.
Resort wskazał też na wyższe granty na remonty zasobu budynków komunalnych, które ze względu na stan techniczny nie są użytkowane - pustostany. Rozwiązania obejmują również "uproszczoną procedurę ubiegania się o środki, uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, czy termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych".
W ramach rozwiązań przewidziano ponadto: premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat (obecnie ogólna zasada pozwala uzyskać ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów premię na remont budynku wybudowanego przed 1961 r.); wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS-ach (nawet 20 proc. niższy czynsz) po spłacie kredytu przez TBS.
W przypadku budowy mieszkań społecznych z wyższą partycypacją lokatora w kosztach budowy, będzie możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności - wyjaśniło MRPiT. Wskazało również na dopłaty do czynszu w programie „Mieszkanie na start” i szansę "dojścia do własności nowego mieszkania także dla osób bez zdolności czynszowej". Opcja dla „stających na nogi” zakłada też dopłaty do czynszu dla lokatorów mieszkań wynajmowanych od inwestora przez gminę i podnajmowanych lokatorowi.
Resort zwrócił uwagę, że w pakiecie uwzględniono "finansowanie tworzenia powierzchni wspólnych dla seniorów w budynkach komunalnych".
Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa to, jak zaznaczyło ministerstwo, "dodatkowa pula środków w wysokości 1,5 mld zł; dla gmin, które chciałyby wesprzeć budownictwo społeczne, ale ich budżety ucierpiały w wyniku pandemii COVID-19". Wysokość wsparcia ma wynieść 10 proc. planowanej inwestycji mieszkaniowej istniejącego TBS/SIM lub w przypadku nowego SIM – 3 mln zł. "Wnioski będą przyjmowane przez KZN i rozpatrywane w terminie 60 dni; będzie obowiązywać uproszczona procedura" - wyjaśniono.
Odnosząc się do pomocy kierowanej bezpośrednio do lokatorów, resort zwrócił uwagę na nowe dopłaty do czynszu wliczane do dodatków mieszkaniowych. Ma się to wiązać z wyższymi dodatkami mieszkaniowymi dla najemców dotkniętych skutkami epidemii COVID-19 - "do 1 500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75 proc. czynszu" oraz "systemowo lepszą procedurę dla wnioskujących o dodatek mieszkaniowy".
Z kolei zmiany w Krajowym Zasobie Nieruchomości zakładają "wykorzystanie potencjału KZN dla rozwoju społecznego budownictwa czynszowego". Zgodnie z nowymi rozwiązaniami KZN będzie mógł wnosić grunty do TBS/SIM. W ramach KZN zostanie ponadto utworzony Fundusz Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej KZN. "Będzie on zasilany środkami z gospodarowania nieruchomościami KZN" - podkreślił resort. Z kolei środki z Funduszu mają być przeznaczone na tworzenie przez KZN społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) lub obejmowanie w nich udziałów. "KZN będzie mógł też tworzyć i przystępować do już istniejących SIM lub towarzystw budownictwa społecznego (TBS)" - zaznaczono.
Dopłaty do czynszu też dla osób bez "zdolności czynszowej"
Jak zaznaczyło MRPiT, dotąd dopłaty do czynszu mogły dostawać gospodarstwa domowe, których dochody nie wystarczają do zakupu mieszkania, ale wystarczają do opłacania czynszu. "Nowe rozwiązania rozszerzą tę grupę, pozwalając na uzyskiwanie tych dopłat także przez osoby, które nie mają +zdolności czynszowej+ oraz mają być szansą dla tej grupy gospodarstw domowych na dojście do własności nowego mieszkania" - wyjaśnił resort. To nowa opcja dla „stających na nogi” lokatorów mieszkań komunalnych - dodano.
MRPiT przypomniało, że dopełnieniem programów wspierających społeczne budownictwo czynszowe jest program dopłat do czynszu „Mieszkanie na start” (MnS), realizowany od 1 stycznia 2019 r. "Ma charakter proinwestycyjny i uzupełnia działania dotyczące budowy mieszkań z pakietu +Mieszkanie plus+” - podkreślono. Obok inwestycji prowadzonych na zasadach rynkowych, dotyczy mieszkań budowanych we współpracy z gminą w programach wsparcia społecznego budownictwa czynszowego. "Dopłaty do czynszu mają na celu polepszenie warunków mieszkaniowych osób średniozamożnych (uzyskujących średnie dochody) i są dużym wsparciem dla wielu rodzin" - wskazano.
Kluczowymi podmiotami, na których oparta jest realizacja programu, są inwestorzy (podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe i wynajmujące mieszkania), gminy (współpraca z inwestorem, kryteria naboru najemców, przyznanie dopłaty do czynszu i pośrednictwo w wypłacie) oraz BGK, który operacyjnie odpowiada za wypłatę wsparcia ze środków Funduszu Dopłat - wymienił resort.
Rozwiązania proponowane w ramach społecznej części pakietu mieszkaniowego zakładają: możliwość stosowania dopłat do czynszu w przypadku podnajmu mieszkania od gminy, jeżeli gmina wynajmuje lokal od inwestora. Z kolei w przypadku mieszkań wynajmowanych przez gminę w celu podnajmu osobom fizycznym, jeśli mieszkanie jest objęte programem MnS, "wyłączenie warunku stosowania do tych lokali zasad mających zastosowanie do mieszkaniowego zasobu gminy". Oznacza to, że gmina będzie mogła sama zdecydować, jaką kwotę jest w stanie pokryć sama, a jaką kwotę będzie płacić podnajemca.
W przypadku gdy gmina wynajmuje mieszkanie bezpośrednio od inwestora w celu podnajmu beneficjentowi wsparcia, przewidziano "zwolnienie najemcy od bezwzględnego obowiązku posiadania zdolności czynszowej (ryzyko bieżącego pokrywania opłat czynszowych w całości przejmuje w takiej sytuacji gmina, jako bezpośredni najemca)".
Oznacza to, jak tłumaczy resort, że przy odpowiednim zaangażowaniu gminy, np. w postaci przekazania swoich gruntów do lokalnego TBS, który wybudował blok na tym terenie, będzie ona mogła wynająć w zamian kilka mieszkań, a następnie podnająć je rodzinom zamieszkującym mieszkania komunalne.
"Wielu obecnych mieszkańców zasobu komunalnego to osoby, które, mimo trudności finansowych, regularnie starają się opłacać czynsz, są dobrymi sąsiadami, niejednokrotnie aktywnie uczestniczącymi w życiu wspólnoty samorządowej" - zaznaczono. Zdaniem resortu proponowane rozwiązanie to szansa właśnie dla nich.
Resort przyznał, że opłaty czynszowe mogą okazać się nieco wyższe, "ale rodzinę będzie na to stać, ponieważ skorzysta z dopłat do czynszu z programu +Mieszkanie na start+" – nawet przez 15 lat. Na takim rozwiązaniu ma też skorzystać gmina. "Dzięki prowadzonej elastycznej polityce mieszkaniowej zmniejszy się kolejka do mieszkań komunalnych, bo na zwolnione mieszkania w zasobie będą mogły wprowadzić się oczekujące na przydział osoby" - ocenił resort.
Wakacje czynszowe i mieszkania z możliwością dojścia do własności
"Obecnie najemca/partycypant może odzyskać wpłaconą partycypację w kosztach budowy wynajmowanego lokalu wyłącznie w przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu" - przypomniano. Po zmianach, po spłacie przez TBS/SIM kredytu zaciągniętego na budowę lokalu mieszkalnego, "mieszkańcy będą mogli sami zdecydować, kiedy i w jaki sposób odzyskają swój wkład partycypacyjny".
Według resortu nie będą musieli czekać do momentu zakończenia najmu, ale będą mogli "stopniowo odbierać swój wkład w czynszu – dzięki czemu będą płacić mniej".
Kolejnym udogodnieniem dla obywateli ma być możliwość "wyodrębniania na własność/zbywanie lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego".
Autorzy rozwiązań proponują też, aby na rynku pojawiły się "mieszkania z atrakcyjną ofertą czynszową", z możliwością dojścia do własności wynajmowanego lokalu. "Będzie tu konieczny wkład partycypacyjny ze strony lokatora, na pokrycie co najmniej 20 proc. (25 proc. w dużych miastach) kosztów budowy" - wyjaśniono.
Resort podkreślił, że z wnioskiem o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności będzie można wystąpić po spłaceniu przez SIM kredytu zaciągniętego na inwestycję.
W obecnie działających TBS-ach, jak przypomniano, wpłacana partycypacja w kosztach budowy lokalu nie wiąże się z żadnym dodatkowym uprawnieniem dla lokatora, a stanowi często niezbędny element finansowania inwestycji. "Nowa formuła ma być bardziej atrakcyjna dla osób, które poszukują mieszkania i stabilizacji, ale nie chcą lub nie mogą związać się wieloletnim i obciążającym kredytem hipotecznym" - wskazało MRPiT.
Premie remontowe na stare budynki TBS
Jak podkreślił resort rozwoju, pracy i technologii, towarzystwa budownictwa społecznego "odgrywają istotną rolę w rozbudowie segmentu mieszkań czynszowych" użytkowanych na zasadach najmu. Dlatego "konieczne jest dodatkowe wsparcie dla TBS, które umożliwi im utrzymanie swoich zasobów w odpowiednim stanie technicznym".
W pakiecie mieszkaniowym przewidziano możliwość uzyskania premii remontowej przez TBS na spłatę części kredytu zaciągniętego na remont. Zawarto też rozwiązania, które mają umożliwić TBS-om pobieranie od najemców "dodatkowych opłat związanych z instalacją i konserwacją odnawialnych źródeł energii, budową wind, termomodernizacją".
Obecnie, jak wyjaśniono, taką premię remontową można otrzymać na budynek, którego użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 r. Po zmianach będą nią objęte również budynki wielorodzinne, należące do towarzystw budownictwa społecznego, starsze niż 25 lat.
Cyfryzacja procesu budowlanego
Jak zaznaczył resort rozwoju, pracy i technologii, zmiany w przepisach ustawy – Prawo budowlane umożliwią inwestorom składanie niektórych wniosków i dokonywanie zgłoszeń w procesie budowlanym w postaci elektronicznej. "Wprowadzą one także możliwość załączania do wniosków (zgłoszeń) kopii dokumentów zamiast ich oryginałów" - podkreśliło ministerstwo.
Jak dodano, postulat cyfryzacji procesu budowlanego był podnoszony przez różne środowiska związane z budownictwem. "Potrzeba takiej cyfryzacji uwypukliła się zwłaszcza w okresie obecnie trwającej pandemii" - zwrócił uwagę resort.
Rozwiązania przewidują, że inwestor będzie mógł korzystać ze specjalnego generatora udostępnionego na rządowej stronie internetowej. Na tej stronie za pomocą generatora inwestor wypełni wniosek (zgłoszenie, zawiadomienie), załączy skan lub zdjęcie dokumentów wymagających dołączenia (których oryginał ma w postaci papierowej) i kompletny wniosek (zgłoszenie, zawiadomienie) wyśle przez internet - wskazał resort.
MRPiT zwróciło uwagę, że będzie też można składać dokumentację do organów administracji budowanej w formie papierowej.
Drogą elektroniczną będzie można np. złożyć wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych; zgłosić roboty budowlane - niewymagające dołączenia projektów); złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę; lub zgłosić rozbiórkę.
Przewidziano też możliwość złożenia drogą elektroniczną wniosku o pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym w postaci elektronicznej; jak też wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.
Według MRPiT przez internet będzie można też złożyć wniosek o: zmianę pozwolenia na budowę; o wydanie pozwolenia na budowę tymczasowego obiektu budowlanego; przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę i praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia.
Drogą elektroniczną ma też być możliwe zgłoszenie: zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych; złożenie wniosku o wydanie decyzji wyłączającej stosowanie niektórych obowiązków w stosunku do kierownika budowy oraz złożenie wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.
Inne możliwości to: złożenie wniosku o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego; zawiadomienie o zakończeniu budowy; złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie oraz zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Grunty KZN także dla budownictwa społecznego
Jak podkreślił resort rozwoju, pracy i technologii, Krajowy Zasób Nieruchomości ma być "wsparciem dla inwestorów i jednostek samorządu terytorialnego w korzystaniu z nowych rozwiązań" pakietu mieszkaniowego.
"Chcemy znacznie poszerzyć wykorzystanie jego potencjału w zwiększaniu zasobu społecznych mieszkań czynszowych. KZN będzie miał więcej możliwości działań w gospodarowaniu swoim zasobem" - stwierdzono. Ma tworzyć i przystępować do istniejących towarzystw budownictwa społecznego. Dotychczasowe regulacje, jak przypomniano, nie przewidywały tej formy działań KZN.
Zgodnie z rozwiązaniami przewidzianymi w pakiecie mieszkaniowym, w KZN ma zostać utworzony Fundusz Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej KZN. Celem funduszu będzie zabezpieczenie środków finansowych, które zostaną przeznaczone wyłącznie na: tworzenie przez KZN społecznych inicjatyw mieszkaniowych lub obejmowanie udziałów w istniejących towarzystwach budownictwa społecznego lub SIM. "Będzie on zasilany środkami pochodzącymi ze zbycia nieruchomości KZN" - wyjaśniono. Ma też być możliwe współfinansowanie nowo utworzonych inwestycji TBS lub z udziałem KZN – ze środków pochodzących ze zbycia nieruchomości Zasobu.
Dodatki mieszkaniowe wyłączone spod egzekucji komorniczej
Resort podkreślił, że dodatki mieszkaniowe to świadczenia, które przysługują osobom w najtrudniejszej sytuacji materialnej. Nowe przepisy w ramach pakietu mieszkaniowego miałyby usprawnić system dodatków mieszkaniowych oraz wyeliminować wątpliwości interpretacyjne. Mają być też "bardziej adekwatne do potrzeb adresowania wsparcia, jakim jest dodatek mieszkaniowy". Autorzy rozwiązań proponują również wyłączenie dodatków spod egzekucji administracyjnej oraz komorniczej.
Ministerstwo zwróciło uwagę, że osobom, które mają niskie dochody, będzie łatwiej ustalić, czy mogą z dodatków skorzystać. Po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto (czyli „na rękę”), a nie, tak jak dotąd, od dochodu ubruttowionego, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.
"Ujednolicimy także definicję dochodu, tak by w przypadku różnych przepisów z zakresu mieszkalnictwa funkcjonowała jedna definicja, jedna definicja dochodu w: Mieszkaniu na Start, TBS-ach, Funduszu Dopłat, mieszkaniach komunalnych" - podkreślił resort. Podstawą do ustalenia progu dochodowego na potrzeby ustalenia prawa do dodatku ma być przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, a nie dotychczasowy wskaźnik, tj. kwota najniższej emerytury. "Projektowane przepisy zwiększają też ochronę danych osobowych, w tym danych wrażliwych, osób pobierających dodatek mieszkaniowy" - podkreślono.
Według MRPiT proponowane rozwiązania nie spowodują również zwiększenia wydatków gmin na dodatki mieszkaniowe.
Rozwiązania przewidują, aby najemcy mieszkań mogli, po spełnieniu odpowiednich warunków, otrzymać dopłatę do dodatku mieszkaniowego. Nowe przepisy mają dotyczyć najemców mieszkań komunalnych, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielczych czy też wynajętych od osoby prywatnej lub firmy.
"Projektowane wsparcie przewiduje możliwość ubiegania się o dodatki mieszkaniowe, powiększone o dopłatę z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19" - zaznaczył resort. Proponowane są wyższe dodatki mieszkaniowe dla najemców, w tym także na rynku komercyjnym – do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75 proc. czynszu.
"Dopłata do czynszu, finansowana z budżetu państwa (ze środków z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19) będzie przyznawana przez gminę razem z dodatkiem mieszkaniowym tym gospodarstwom domowym, które wniosek o te świadczenia złożą do 31 marca 2021 r." - wskazano. Osoby te będą zobowiązane do wykazania, że w ostatnich trzech miesiącach ich średni miesięczny dochód nie tylko upoważnia do otrzymania dodatku mieszkaniowego, ale też był o co najmniej 25 proc. niższy niż w 2019 r., np. na podstawie PIT za 2019 r.).
Dodatek mieszkaniowy powiększony o dopłatę ma przysługiwać, jeśli najemca "był najemcą lokalu mieszkalnego przed 14 marca 2020 r.". Proponuje się też, by zarówno dodatek, jak i dopłata mogły zostać przyznane nie tylko na pokrycie opłat przyszłych, ale i za okres ubiegły - nie wcześniejszy niż od 1 kwietnia 2020 r. "Dodatek z dopłatą w dalszym ciągu byłby przyznawany na opłaty za okres 6 miesięcy, ale dzięki temu mógłby zostać przeznaczony na uregulowanie zaległości czynszowych z poprzednich miesięcy" - tłumaczy resort.
Wysokość dopłaty ma stanowić różnicę między kwotą dodatku mieszkaniowego powiększonego o dopłatę do czynszu, przyznanego na zasadach projektowanej ustawy, a kwotą dodatku mieszkaniowego, jaka zostałaby przyznana na zasadach ogólnych ustawy. Kwota dopłaty ma być wyszczególniana w decyzji przyznającej dodatek mieszkaniowy powiększony o tę dopłatę. "Rozwiązanie to ma ułatwić rozliczenie środków przekazywanych gminie na wypłatę dopłat. Środki na wypłatę dopłat do dodatków mieszkaniowych przekazywane będą gminie – na jej wniosek – przez wojewodę" - wskazało MRPiT.
maja/ mp/