Ułatwienia i zachęty dla samorządów w sprawie budownictwa czynszowego i komunalnego, tak by poprzez te inwestycje pobudzić gospodarkę. Takie jest założenie tzw. pakietu mieszkaniowego przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju.
„Rozwiązania są na zaawansowanym etapie prac legislacyjnych” – poinformował w poniedziałek Juliusz Tetzlaff, dyrektor departamentu mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju. Jak powiedział, w ciągu miesiąca powinny już toczyć się nad nimi prace w Sejmie.
Propozycjom zawartym w projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa poświęcone było poniedziałkowe webinarium „Pakiet mieszkaniowy jako impuls dla gospodarki” zorganizowane przez resort rozwoju we współpracy z Polską Agencją Rozwoju Przedsiębiorczości. Projekt obejmuje zmianę trzynastu ustaw.
Jedno z najistotniejszych rozwiązań to zmiany dotyczące finansowania inwestycji mieszkaniowych prowadzonych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Pakiet mieszkaniowy zakłada, że bezzwrotny grant z Funduszu Dopłat, który gmina będzie mogła otrzymać na wsparcie TBS, będzie mógł wynosić nawet 35 proc. kosztów (obecnie jest to 20 proc.). Zmienić się ma także moment jego wypłacania - samorząd będzie mógł go otrzymać w dowolnym momencie inwestycji, a nie na zasadzie refinansowania.
„Grant będzie wypłacany wtedy, kiedy obie strony się na to umówią, a więc nawet na początku inwestycji, co oznacza, że samorząd nie będzie musiał zainwestować swoich pieniędzy” – zaznaczył Juliusz Tetzlaff.
Jak podkreślał, zmiana ta korzystnie wpływa na cały montaż finansowania TBS, w tym na wysokość koniecznego kredytu. Mimo że Bank Gospodarstwa Krajowego udziela kredytu na preferencyjnych warunkach, to kapitał trzeba spłacać, więc niższy kredyt ma zachęcić samorządy do wchodzenia w takie inwestycje.
„Ten kredyt jest dziś zaciągany na poziomie 60 - 70 proc. Te 60 proc. TBS-y przedstawiały jako granicę opłacalności inwestycji, bo kredyt mimo że bez oprocentowania, to trzeba spłacać” – mówił dyrektor z MR. Jak wyliczał, w nowym modelu, uwzględniającym także partycypację lokatora, kredyt będzie stanowił już tylko 45 - 50 proc.
„Jedynym wymaganym elementem całej układanki jest posiadanie gruntu, który warunkuje udzielenie wyższego grantu na poziomie 35 proc. Ten grunt może pochodzić z Krajowego Zasobu Nieruchomości; KZN będzie wspierał samorządy, tam gdzie samorząd nie ma własnej działki, żeby taki TBS założyć” – powiedział Juliusz Tetzlaff.
Ministerstwo Rozwoju opracowało także nowe zasady partycypacji lokatorów w TBS-ach. Po spłacie kredytu przez TBS będą mieli dwie możliwości. Osoby w najwyższym stopniu partycypujące w kosztach budowy (co najmniej 20 proc. w mniejszych miejscowościach i 25 proc. w dużych miastach) będą mogły zamienić umowę najmu na umowę najmu z dojściem do własności. Druga możliwość to tzw. wakacje czynszowe czyli obniżenie czynszu, co pozwoli odzyskać wkład.
MR chce też, by lokale w TBS-ach mogły wynajmować również organizacje pozarządowe czy pracodawcy. Teraz mogą być to tylko osoby fizyczne.
Wypracowane rozwiązania mają też skrócić kolejki do mieszkań komunalnych. Poszerzają krąg odbiorców dopłat do czynszów, które obecnie adresowane są tylko do osób mających zdolność czynszową wskazanych przez gminę do najmu mieszkania. To tzw. oferta dla wstających na nogi.
„Chcielibyśmy wprowadzić takie rozwiązanie, które pozwoli gminie rozszerzyć możliwość udzielania takich dopłat także na osoby, które zdolności czynszowej nie mają, ale które w odczuciu gminy dobrze rokują, zasługują na to, by dać im szansę” – wskazywał Juliusz Tetzlaff. Formalnie najemcą stawałaby się gmina i to gmina gwarantowałaby inwestorowi regularne opłacanie czynszu, sama zaś mogłaby taki lokal podnająć.
Jak wyjaśniał dyrektor, dziś już takie rozwiązanie jest możliwe, przy czym teraz gmina musi taki lokal traktować jak lokal komunalny i ustalić w nim czynsz na bardzo niskim poziomie, co oznacza, że tę różnicę między czynszem płaconym właścicielowi a tym pobranym od lokatora musi pokrywać sama.
„To zniechęca gminy do inwestowania w takie mieszkania. Chcielibyśmy, aby gmina mogłaby być bardziej elastyczna; aby do takiego zasobu mogła stawkę dopłaty ustalić na nieco wyższym poziomie niż ta w zasobie komunalnym i jednocześnie skierować do tej osoby dopłatę do czynszu z Funduszu dopłat” - wyjaśniał. „Te rozwiązania też będą kosztować gminy, ale na pewno w mniejszym zakresie niż obecnie” - ocenił.
Rząd chce też zachęcić gminy do inwestycji w zakresie budownictwa komunalnego, dlatego planowane jest zwiększenie jego finansowania. Pakiet mieszkaniowy do 50 proc. podwyższa wysokość finansowego wsparcia z Funduszu dopłat na przedsięwzięcia, które polegają na remoncie mieszkań komunalnych. W przypadku, gdy budynki komunalne wpisane są do rejestru zabytków lub znajdują się na terenie wpisanym do tego rejestru, premia będzie mogła wynosić 60 proc. kosztów przedsięwzięcia. Jak podkreśla MR, przedsięwzięcia te będzie można połączyć z remontem części wspólnych budynków, na które już można pozyskać wprowadzoną na początku roku premię remontową.
Do 50 proc. zwiększony ma być również nakład na budowę nowych budynków komunalnych i tzw. zasobu interwencyjnego (noclegownie, schroniska dla osób bezdomnych).
Propozycje pakietu mieszkaniowego przewidują również finansowanie powierzchni wspólnych dla seniorów, np. pomieszczeń rekreacyjnych czy ambulatoryjnych.
Jak podkreślał w trakcie webinarium dyrektor Tetzlaff, sama budowa budynku to dopiero początek zagospodarowania terenu. Dlatego samorządy będą mogły liczyć także na dodatkowy grant na infrastrukturę. „Chcielibyśmy, żeby gmina, która zaangażuje się w budownictwo, mogła otrzymać jeszcze dodatkowy grant 10-proc. na infrastrukturę” - poinformował. „Otrzymanie 80 proc. wsparcia z Funduszu Dróg Samorządowych będzie mogło być połączone z bonusem 10 proc. z funduszu dopłat” – wyjaśniał.
Jedno z opracowanych ułatwień zakłada także, że deweloper w zamian za grunt kupiony od samorządu lub z KZN będzie mógł przekazać gminie nie tylko pieniądze, lecz także część lokali mieszkaniowych lub użytkowych. Pozyskane w ten sposób lokale samorząd będzie mógł przeznaczyć np. na mieszkania komunalne, żłobek czy przedszkole.
„Ten system został przygotowany w odpowiedzi na postulaty zarówno firm deweloperskich, jak i samorządów, które bardzo często same nie są w stanie, mimo posiadania gruntu, podjąć się realizacji takiej inwestycji” – wyjaśniał Juliusz Tetzlaff.
Ustawa wprowadzająca „lokal za grunt” jest w trakcie konsultacji społecznych i uzgodnień międzyresortowych. „Mam nadzieję, że przed wakacjami albo tuż po wakacjach ten projekt będzie przyjęty” – wskazał dyrektor.
Wśród nowelizowanych ustaw jest również zmiana ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
„Ułatwienia, które są planowane przez Ministerstwo Rozwoju, spowodują, że KZN będzie mógł przystępować do TBS-ów, tworzyć TBS-y, będzie mógł pobudzać budownictwo mieszkaniowe na tych terenach, na których to budownictwo nie rozwija się tak dynamicznie, jak w dużych aglomeracjach” – podkreślał Adam Struziak, zastępca dyrektora departamentu transakcyjnego w Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Jak wyliczał, KZN obecnie dysponuje 122 nieruchomościami, o łącznej powierzchni niemal 900 ha, a grunty te dają potencjał budowy ponad 67 tys. mieszkań.
„Do końca 2020 r. KZN planuje podjęcie współpracy z co najmniej 50 samorządami” – zapowiedział dyrektor Struziak.
W załącznikach pod artykułem publikujemy prezentacje omawiane w trakcie poniedziałkowego webinaru.
aba/