Każdy zapewne nie raz widział opuszczone, „nadgryzione zębem czasu” nieruchomości. Przyczyny ich porzucenia mogą być zróżnicowane: śmierć dotychczasowych właścicieli i brak zainteresowania nieruchomością spadkobierców, wyjazd za granicę, upadłości przedsiębiorstw itp. Te z nich, które utknęły w postępowaniu egzekucyjnym lub mają niewyjaśnioną sytuację prawną można nazwać zombie buildings, zwłaszcza kiedy z upływem lat ulegają znacznemu zużyciu technicznego i zaczynają straszyć jak na prawdziwe „zombie” przystało.
Jednak „zombifikacji” ulec mogą również nowe nieruchomości, a nawet takie, będące w trakcie realizacji. Nieukończone przedsięwzięcia deweloperskie nazywamy wówczas „zombie developments”. W Polsce, podobnie jak w wielu państwach na świecie, można znaleźć bez trudu przykłady takich przedsięwzięć.
Zjawisko zombie development może mieć podłoże ekonomiczne, instytucjonalne czy nawet organizacyjne. Jednak to, na co należy zwrócić szczególną uwagę. to konsekwencje tego zjawiska, które odczuwane są przez różne podmioty: od właścicieli (czy niedoszłych właścicieli) nieruchomości, przez właścicieli nieruchomości sąsiednich, po gminy, na terenie których takie inwestycje się znajdują.
Samo zombie development bardzo szybko może tracić na wartości ze względu na brak zabezpieczenia. Niekorzystne warunki klimatyczne, na które wystawiona jest nieruchomość sprzyjają szybszemu zużyciu. Przez nieruchomość przechodzą lub wchodzą osoby trzecie (młodzież, bezdomni), którzy narażają swoje zdrowie i życie z powodu wystających i niezabezpieczonych elementów konstrukcyjnych. Nierzadko na takich nieruchomościach dochodzi do pożarów, przestępstw, aktów wandalizmu, porzucania śmieci, libacji itp. W związku z tym cierpią także właściciele nieruchomosci sąsiednich. Hałas, nieprzyjemne zapachy, szczury, ryzyko włamań, pożarów powodują spadek atrakcyjności okolicy, a tym samym spadek wartości okolicznych nieruchomości i wzrost składek na ich ubezpieczenie. Tracą także gminy, ze względu na konieczność zwiększenia liczby patroli policyjnych, interwencji straży miejskiej czy pożarnej. Zatem sąsiedztwo zombie zmniejsza atrakcyjność inwestycyjną miast i może wiązać się także ze spadkiem dochodów własnych gminy z tytułu podatków od nieruchomości.
Problem zombie building i zombie developments jest w Polsce wbrew pozorom dość duży. Niestety zagadnienie to nie jest póki co rozpoznane: nie ma statystyk o tego typu nieruchomościach, żadnej bazy danych, gdzie można by je zgłaszać, żadnych regulacji prawnych jak z nimi postępować, a tym samym nie są podejmowane żadne działania mające na celu niwelowanie czy chociażby minimalizowanie szkód jakie się wiążą z ich obecnością w przestrzeni.
Agata Antczak-Stępniak - doktor nauk ekonomicznych i wykładowca Uniwersytetu Łódzkiego (Katedra Inwestycji i Nieruchomości na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym). Autorka publikacji związanych z problematyką działalności deweloperskiej, w szczególności czynnikami wpływającymi na jej rozwój, oraz zjawiskiem zombie na rynku nieruchomości.
W 2021 r. opublikowała z zespołem autorskim w Wydawnictwie Uniwersytetu Łódzkiego monografię pt. Rynek nieruchomości mieszkaniowych – współczesne aspekty przestrzenne, prawne i finansowe.
Materiał powstał przy współpracy z Wydawnictwem Uniwersytetu Łódzkiego
Kontakt: lukasz.orzechowski@uni.lodz.pl