- Czynsze w Mieszkaniu Plus wynikają wyłącznie z kosztów budowy i działki. Przy opcji dojścia do własności będą o około 20-30 proc. wyższe – mówi Grzegorz Muszyński, wiceprezes spółki BGK Nieruchomości. W wywiadzie dla PAP opowiada też m.in. o tym, w jaki sposób BGKN realizuje inwestycje w ramach programu Mieszkanie Plus razem z samorządami i jak są one finansowane.

Wywiad z Grzegorzem Muszyńskim, wiceprezesem BGK Nieruchomości (spółki zależnej Banku Gospodarstwa Krajowego, państwowego banku rozwoju), realizującej inwestycje w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus:

PAP: - Zdecydowana większość inwestycji już realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus to przedsięwzięcia rządowo-samorządowe. To znaczy przedsięwzięcia Państwa spółki wraz z samorządami. Wiele samorządów jest bardzo zainteresowanych przystąpieniem do tego programu. Z czego to wynika? Na czym polega model Państwa działania, współpracy z samorządami?

Grzegorz Muszyński, wiceprezes BGK Nieruchomości: - Nasza spółka zasilana kapitałem przez firmę-matkę, Bank Gospodarstwa Krajowego, jest funduszem inwestycyjnym. W przypadku każdej inwestycji w ramach Mieszkania Plus zakładamy do jej realizacji spółkę celową. Do tej spółki zapraszamy partnera – samorząd lub spółkę Skarbu Państwa, który dysponuje odpowiednim gruntem pod budowę. Ów partner albo przystępuje do spółki, wnosząc do niej aportem grunt, albo odsprzedaje go naszej spółce. Pierwszy model, w przypadku samorządów, nazywamy „Aktywną Gminą”, a drugi – „Aktywnym Funduszem”.

- Kapitał potrzebny do sfinansowania inwestycji wykłada BGK Nieruchomości. Ale ma on mu się zwrócić. W jaki sposób?

- Po pierwsze koszty budowy są wkalkulowane w czynsze, ale ich spłata przez lokatorów jest rozłożona na wiele lat - od 20 do 30. Po drugie zaś, jeśli do spółki, realizującej inwestycję, przystępuje samorząd, to odkupuje on stopniowo udziały w niej od BGKN. Tak, by docelowo, w okresie od 20 do 30 lat, przejąć w niej całość udziałów.
Samorządom to się opłaca, bo budując mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus, nie muszą takiej inwestycji finansować lub zapewniać jej finansowania przed rozpoczęciem budowy. Jeśli wchodzą do spółki z nami, mogą rozłożyć spłatę kosztów inwestycji na wiele lat, i to na korzystnych warunkach.

Na dodatek, formuła spłaty kapitału, poprzez wykup udziałów w spółce inwestycyjnej, nie wpływa na wskaźnik zadłużenia samorządu. Wydatki z tym związane zaliczane są bowiem do wydatków inwestycyjnych i jako takie nie mają wpływu na wskaźnik zadłużenia. Z kolei czynsze zbierane od lokatorów - w przypadku inwestycji realizowanych z samorządami zarządzanie oddanymi do użytku budynkami zlecamy gminie - są zaliczane do dochodów bieżących samorządów, co też pozytywnie wpływa na ten wskaźnik.

- Dla samorządów to bardzo ważne, bo przepisy jasno określają ich dopuszczalny wskaźnik zadłużenia. Wiele z nich zbliża się do tego limitu lub już go osiągnęło. Ale to nie wszystko. Burmistrz Kępna mówi, że Mieszkanie Plus to dla samorządów dużo lepsze rozwiązanie niż mieszkania komunalne. Bo o nie po pierwsze mogą się starać tylko osoby najbiedniejsze. Po drugie czynsze w mieszkaniach komunalnych są regulowane przez państwo i w wielu przypadkach nie pokrywają wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem i remontami tych budynków. Gminy muszą więc niejednokrotnie do nich dokładać, czego nie będzie w przypadku budynków wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus. I jakby tego było mało, mieszkanie komunalne raz komuś przyznane jest w zasadzie nie do odzyskania i „dziedziczone” przez jego dzieci i wnuki. Co też nie dotyczy mieszkań przeznaczonych na wynajem z Mieszkania Plus.

Ile jest samorządów, z którymi BGKN już podpisał umowy inwestycyjne na realizację inwestycji lub przygotowuje się z nimi do wspólnych inwestycji w ramach programu Mieszkanie Plus?

- Tych samorządów są już dziesiątki. Trzeba jednak wziąć pod uwagę także te osiedla, inwestycje, w których samorządy bezpośrednio nie biorą udziału, ale realizujemy je we współpracy z nimi. Bo to ich miasta i ich przyszli mieszkańcy. Dlatego samorządy mają bardzo duży udział w decydowaniu, jak te osiedla będą wyglądały. Tak, jak np. w Krakowie, gdzie w trwającym konkursie urbanistyczno-architektonicznym na projekt osiedla „Spacerowa”, są przedstawiciele tamtejszego samorządu, na czele z architektem miejskim.
Liczymy też na pomoc samorządu przy zapewnieniu inwestycji dostępu do dróg, przyłączy, ale też w wydawaniu zgód administracyjnych związanych z wydaniem pozwolenia na budowę.

W tej chwili objeżdżamy wszystkie województwa i spotykamy się – w urzędach wojewódzkich – z zaproszonymi gminami, proponując im współpracę. Liczymy, że ich aktywność będzie na wysokim poziomie, bo bez nich te inwestycje nie powstan. Wiadomo, że w dużym mieście wynajmiemy bez problemu wszystko, co wybudujemy. Ale im mniejsza miejscowość, tym trudniej może być znaleźć najemców. Dlatego w mniejszych miejscowościach rozpoczynamy od rozmowy o potrzebach lokalnego samorządu i mieszkańców.

Często jest tak, że na początku samorządowcy myślą o dużych inwestycjach, a gdy okazuje się, że będą za nie współodpowiedzialni, to wówczas chcą ich zmniejszenia czy etapowania. Mówiąc: „To może najpierw, zanim zrealizujemy większą inwestycję, sprawdźmy, jak ten program zadziała w mojej miejscowości”.

To też jest kwestia jakości projektu. Mamy bardzo dobrej jakości projekty. Nie ma w nich, oczywiście, złotych klamek, ale patrzymy i na układ komunikacyjny, i na plany mieszkań, to, jak one są zaprojektowane. Często bywa bowiem tak, że mieszkanie jest duże, ale źle zaprojektowane. Znam przykład budynku mieszkalnego zbudowanego przez dewelopera, gdzie w pokojach na jednej ścianie jest okno, na drugiej drzwi, a na dwóch pozostałych kaloryfery. Szafy czy innego mebla przyściennego w nim się nie postawi. My takich rzeczy nie robimy. Wiemy, że nasze mieszkanie muszą być dobrze przemyślane, żeby je wynająć.

- Przyzwoita jest też architektura budynków już wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus. Np. w Kępicach wręcz bardzo ładna, upiększająca to miasto.

To dopiero początek. Proszę pamiętać, że wiele naszych inwestycji realizujemy bądź będziemy realizować w oparciu o wyniki konkursów architektonicznych. Te „pokonkursowe” projekty sa na bardzo wysokim poziomie.

- Wszystkie inwestycje będą ujednolicone architektonicznie?

- Nie, ponieważ tam, gdzie budujemy, zazwyczaj nie mamy dostępu do bardzo dużych działek. Te działki mają różne kształty. Musimy do nich dopasować projekty i to tak, żeby nie zawyżyć kosztów inwestycji – przez „nie uszanowanie” kosztów działki. Wybieramy tylko takie lokalizacje i tak projektujemy budynki, żeby ich budowa generowała – przy wysokim standardzie mieszkań – niskie koszty. Wysokość czynszów wynika bowiem w tym przypadku z wysokości kosztów budowy i działki. Obniżenie kosztów jest możliwe m.in. dzięki rozwiązaniom modułowym, segmentowym, które stosujemy zwłaszcza w małych miejscowościach. Poza tym my nie liczymy sobie marży – tak, jak robi to deweloper. Chcemy tylko zwrotu zainwestowanego kapitału, by móc przeznaczać go na kolejne inwestycje. Dlatego jesteśmy tańsi od deweloperów, ale budujemy mieszkania także taniej niż samorządy. Bo jesteśmy w tym wyspecjalizowani, wiemy, jak je budować, żeby zoptymalizować koszty. Dobry projekt to też przyzwoita cena.

- To nie jest gołosłowne, bo w Białej Podlaskiej koszt budowy mieszkań w ramach Mieszkania Plus w tzw. standardzie deweloperskim wyniósł tylko 1860 zł za metr kwadratowy, a Jarocinie wybudowano lokale „pod klucz”, gotowe do zamieszkania, za 2,5 tys. za metr. Dzięki temu czynsz w Jarocinie wyniesie 11-12 zł za mkw., a w Białej Podlaskiej – 13,75 zł. O ile on będzie wyższy przy dojściu do własności?

- Około 20-30 proc. Około, bo każdy przypadek jest inny. Gdy już wiemy, ile będzie kosztować inwestycja w danym miejscu, wtedy na tej podstawie możemy określić wysokość czynszu.

- Te 20-30 proc. wystarczy, żeby ta inwestycja Państwu się kalkulowała, zwróciła?

- Wystarczy.

- Ile lat będzie trwać dochodzenie do własności?

- 20-30 lat.

- Co zmieniają dopłaty do czynszów?

- Poszerzą spektrum osób, które będą mogły zamieszkać w mieszkaniach budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus. My nie konkurujemy z rynkiem deweloperskim. My wchodzimy w tę przestrzeń, w której dotąd pomocy czy zaangażowania państwa nie było. Poprzednie programy rządowe były skierowane do tych, którzy mają, którzy mogli pozwolić sobie na kupno mieszkania od dewelopera.

- Rzeczywiście przy tych programach, na przykład „Mieszkanie dla Młodych”, polegających na dotowaniu kupna mieszkań, nie było kryterium dochodowego. I zdarzały się kuriozalne przypadki, że dopłatę od rządu do kupna mieszkania dostawała osoba, która zarabiała 20 tys. miesięcznie. Bo skoro można wziąć tę dopłatę, to dlaczego z niej nie skorzystać.

- My celujemy w innego klienta. Chcemy pomóc osobom, które nie mają w oczach banku wystarczającej zdolności kredytowej, których nie stać na zakup mieszkania, ale potrzebują go. Mieszkanie Plus to program dla tych, którymi nie interesowały się banki i deweloperzy. Dzięki niemu, ta, całkiem spora, grupa Polaków może spełnić swoje marzenie o własnym dachu nad głową.

- Czy analizowali Państwo, o ile będą niższe czynsze w mieszkaniach budowanych w ramach Mieszkania Plus w porównaniu do tych rynkowych, do wynajmu prywatnego?

- My przede wszystkim nie wchodzimy w projekty, których koszty budowy są zbliżone do cen rynkowych, w których czynsze byłyby na tym rynkowym poziomie. To nie miałoby sensu. Czynsze w budynkach wznoszonych przez nas w ramach programu Mieszkanie Plus są średnio o 20 proc. niższe od wynajmu prywatnego. W Warszawie ta różnica może wynieść nawet 30 proc. I to będą mieszkania nowe, w dobrym standardzie, często dużo lepszym niż mieszkania oferowane w wynajmie prywatnym.

Dziękuję za rozmowę.