Użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie starych przepisów zapłacili jednorazowo za cały okres wieczystego użytkowania, nie powinni płacić za przekształcenie tego prawa w prawo własności. Przemawia za tym elementarne poczucie sprawiedliwości. Niestety, urzędnicy, przynajmniej w niektórych gminach, są innego zdania - pisze Izabela Lewandowska na łamach "Rzeczpospolitej".

Użytkownik wieczysty obowiązany jest do wnoszenia corocznej opłaty za korzystanie z użytkowania wieczystego. Możliwość jednorazowego wniesienia opłat rocznych za korzystanie z tego prawa przewidywały przepisy obowiązujące do 1985 r. Dopuszczały także jednorazową zapłatę za jakąś część okresu użytkowania wieczystego,np. za 20, 30 lat. Wiele osób z tego skorzystało.

Mimo zmiany przepisów, zwłaszcza wprowadzenia możliwości przeszacowania wartości nieruchomości będącej podstawą do wyliczenia opłaty rocznej, te dawne uzgodnienia były respektowane. Jednoznacznie opowiedział się za tym także Sąd Najwyższy. W uchwale z 9 listopada 1999 r. (sygn. III CZP 28/99) uznał np., że właściciel gruntu (gmina, skarb państwa) za okres, który obejmuje jednorazowa opłata, nie może domagać się od użytkownika wieczystego jakichkolwiek opłat lub dopłat, jakie by wynikły wskutek aktualizacji (podwyższenia) opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Kolejna ustawa uwłaszczeniowa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (wejdzie w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia), podobnie jak dwie jej poprzedniczki, nie wymienia wśród użytkowników wieczystych mających prawo do bezpłatnego przekształcenia osób, które zapłaciły za cały okres tego użytkowania. Nie normuje również sytuacji tych, którzy zapłacili jednorazowo za część tego okresu.

Urzędnicy w gminie mówią, że w związku z przekształceniem nieruchomość zostanie wyceniona na nowo, jednorazowa opłata odpowiednio zwaloryzowana, a przyszły właściciel ma zapłacić różnicę między tą zwaloryzowaną wartością awartością nieruchomości. Oznacza to oczywiście konieczność powołania rzeczoznawcy majątkowego, sporządzenia operatu szacunkowego dla nieruchomości, wyceny jednorazowej opłaty, co zapewne nie jest łatwe i sporo kosztuje.

Sędzia Zenon Marmaj, znawca problematyki nieruchomości, emerytowany notariusz i b. sędzia Sądu Najwyższego, jest zdania, że gmina nie ma prawa żądać opłaty za przekształcenie, jeśli użytkownik wieczysty zapłacił za cały okres wieczystego użytkowania. Oznacza to bowiem, że właściciel zadowolił się wówczas tą zapłatą jako pełnym ekwiwalentem za grunt i nie może żądać teraz zapłaty za to samo. Nawet jeśli użytkowanie wieczyste nie ma tej samej wartości co własność,użytkownik może temu przeciwstawiać argument, że właściciel otrzymując wszystkie opłaty z góry, odniósł z tego szczególne korzyści. Użytkownik wieczysty zaś zrezygnował na jego rzecz z możliwości np. zainwestowania pieniędzy i związanych z tym zysków.

Co można radzić takim użytkownikom wieczystym?

Jeśli gmina uzależnia wydanie decyzji o przekształceniu od wniesienia opłaty, użytkownik wieczysty może na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego zwrócić się do sądu o ustalenie, że nie ma obowiązku wniesienia opłaty za przekształcenie. Wyrok dla niego korzystny będzie dla gminy wiążący.

Izabela Lewandowska