Polski Związek Działkowców stał się gwarantem zachowania działek w niezmienionej postaci mimo prób przejęcia atrakcyjnych gruntów w centrach miast  - pisze Krzysztof Lewandowski na łamach "Rzeczpospolitej".

Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych osłabia pozycję poszczególnych ogrodów względem Polskiego Związku Działkowców. Zabrano im autonomię, którą gwarantował art. 28 ust. 1 ustawy z 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogrodach działkowych (tekst jedn. Dz. U. z 1996 r. nr 85, poz. 390).

Regulacja nie uwzględnia nowych możliwości i oczekiwań. Broni raczej statusu Polskiego Związku Działkowców, a ten jest gwarancją zachowania działek w niezmienionej postaci mimo prób przejęcia atrakcyjnych gruntów w centrach miast. Ale kostnieje przy tym system, który nie poszukuje dodatkowych szans w nowej rzeczywistości.

Niegdysiejsze patronaty
W minionym okresie zakłady pracy uczestniczyły w zagospodarowywaniu zakładanych pracowniczych ogrodów działkowych, a tym samym miały wiele uprawnień związanych z zarządzaniem poszczególnymi ogrodami. Równocześnie zapewniono poszczególnym POD ogromną autonomię. Przyjmowanie w poczet członków związku i przydzielanie działek należało do wyłącznych uprawnień zarządu pracowniczego ogrodu działkowego, a w ogrodach nowo zakładanych - do zarządu oddziału terenowego. Pozbawienie członkostwa i prawa użytkowania działki należało także do zarządu. Obecnie, zgodnie z art. 29 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, te kwestie mają zostać uregulowane w statucie Polskiego Związku Działkowców. Nie ma zatem gwarancji, czy stara zasada - nawet jeśli się w nim znajdzie - nie zostanie po pewnym czasie zmieniona.

Kolejna zmiana wynika z wyraźnego określenia w art. 9 ustawy, że rodzinne ogrody działkowe mogą być zakładane wyłącznie na gruntach stanowiących własność skarbu państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz Polskiego Związku Działkowców. Poprzednio też była taka zasada, jednak nie wynikała wprost z przepisów i formalnie nie było przeszkód w założeniuogrodu działkowego na gruncie prywatnym.

Dogodna forma władania
Dlaczego te zmiany są tak istotne?

Ponieważ tworzą bardzo dogodną formę władania nieruchomościami w nowej rzeczywistości gospodarczej. Teraz ogrody często borykają się z kłopotami finansowymi, bo użytkują je głównie emeryci. Tymczasem nowe mogą być doskonałą propozycją dla zamożnych osób, chcących użytkować działki rekreacyjne na terenach turystycznych, często oddalonych od ich miejsc zamieszkania (zawodowy zarządca nieruchomości będzie tu nieodzowny i będzie miał umowę z zarządem ogrodu). To nie tylko dodatkowa możliwość aktywności gospodarczej zarządców, ale także szansa dla wielu gmin, które mogą w ten sposób ściągnąć do siebie dodatkowy kapitał. W atrakcyjnych turystycznie miejscowościach stare pracownicze ogrody działkowe zostały już praktycznie przekształcone w działki rekreacyjne, które służą obecnie do zupełnie innych celów. Potrzebne są jednak gwarancje autonomii zarządzania dla tych zorganizowanych grup, które zdecydują się wyłożyć swoje środki na przygotowanie odpowiednich terenów i ich uzbrojenie. Kiedyś wykładały je zakłady pracy.

Liczne preferencje
Oczywiście możliwe są także inne formy organizacyjne, np. spółdzielnie, jednak ogrody działkowe korzystają z wielu preferencji. Przede wszystkim są zwolnione z niektórych podatków od nieruchomości. Ponadto gminy mają obowiązek doprowadzić do nich drogi dojazdowe, energię elektryczną, wodę oraz zaspokoić, w ramach komunikacji publicznej, potrzeby ogrodów działkowych. Może to okazać się korzystne dla lokalnych samorządów, bo w ten sposób pobudzą gospodarczo dany obszar, ściągając zamożne osoby z dużych miast. Warto zwrócić także uwagę na regulacje prawa budowlanego. Zgodnie z jego art. 29 ust. 4 pozwolenia na budowę nie wymaga budowa altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do25 mkw. w miastach i do 35 mkw. poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich (ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016).

Spore gwarancje
Prostszy jest także podział poszczególnych obszarów. Generalnie PZD ustanawia na rzecz osób fizycznych prawo użytkowania działek. W odniesieniu do gruntów będących w użytkowaniu wieczystym zawiera się umowę w formie aktu notarialnego. Ustanowione w ten sposób prawo użytkowania podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. W pozostałych wypadkach wystarcza zwykła umowa.

Działkowiec ma wiele praw do swojej działki i spore gwarancje wyłącznego z niej korzystania. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika, stanowią jego własność.

Gwarancje idą tak daleko, że Sąd Najwyższy wyraził nawet tezę, że zmiana właściciela terenu nie ma znaczenia, gdy posiadaczowi pracowniczego ogrodu działkowego przysługuje prawo użytkowania na czas nieokreślony (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna brak daty, V CKN 988/2000). W innym wyroku podkreślono pozycję każdego z użytkowników działek. Sprawa o wydanie terenu musi być wytoczona przeciwko poszczególnym działkowcom, nie zaś całemu ogrodowi. Każdy działkowiec ma zatem prawo obrony swojego stanowiska w procesie (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 18 marca 2005 r., II CK 526/2004).

Zapomniane nieruchomości
W nowej rzeczywistości gospodarczej reguluje się kwestie zarządu poszczególnych rodzajów nieruchomości. Powstały wspólnoty mieszkaniowe, zmieniają się przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych oraz ogrodów działkowych. Równocześnie zapomniano o pracowniczych ośrodkach wypoczynkowych, które często, m.in. ze względu na brak odpowiednich regulacji prawnych, niszczeją lub są zarządzane nieodpowiednio, nawet z naruszeniem obowiązujących przepisów. Te na atrakcyjnych turystycznie terenach zostały sprywatyzowane, ale wiele ośrodków o niskim standardzie na obszarach mniej atrakcyjnych mogłoby funkcjonować, gdyby oddano je zorganizowanym grupom, np. byłym pracownikom, i stworzono prawne możliwości ich stosunkowo łatwego zarządzania, np. jako ogrody działkowe. Były one jednak tworzone także na gruntach prywatnych, dzierżawionych przez zakłady pracy.

Krzysztof Lewandowski
Autor jest prawnikiem, licencjonowanym zarządcą nieruchomości z Zabrza