Problem niewystarczającej liczby mieszkań komunalnych rozwiązać może formuła partnerstwa publiczno-prywatnego, w której ciężar finansowania, realizacji i utrzymania infrastruktury przejmuje prywatny inwestor - uważa ekspert w zakresie PPP mec. Rafał Cieślak.

Według różnych szacunków w Polsce brakuje od miliona do nawet siedmiu milionów lokali, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. Według danych Eurostatu w Polsce na osobę przypada powierzchnia mieszkalna 1,1 pokoi, podczas gdy w Unii Europejskiej wartość ta wynosi 1,7. Pod względem wskaźnika deprywacji nieruchomości, czyli stopnia niezaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, Polska zajmuje w Unii Europejskiej piąte miejsce od końca.

Największe potrzeby dotyczą mieszkań komunalnych. O ile aktywność deweloperów zależy od popytu na mieszkania komercyjne, to już w przypadku lokali czynszowych bardzo często barierę stanowi brak środków finansowych na samodzielną realizację inwestycji. Zapewnienie lokali komunalnych, zwłaszcza najbardziej potrzebującym, to obowiązek jednostek samorządu terytorialnego. Z dostarczaniem lokali mieszkalnych problem mają przede wszystkim średnie i mniejsze gminy; głownie z uwagi na ograniczone środki budżetowe nie tylko na budowę, ale także na utrzymanie zasobu mieszkaniowego.

Według eksperta rozwiązaniem problemu w znacznym stopniu może być wykorzystanie partnerstwa publiczno-prywatnego. W panujących na polskim rynku warunkach przedsięwzięcia takie mogą być realizowane w modelu tzw. opłaty za dostępność. Polega on na tym, że gmina udostępnia grunt pod budowę, a wybrany partner prywatny odpowiedzialny jest za przeprowadzenie robót budowlanych (ewentualnie także – zaprojektowanie obiektu), dostarczenie wyposażenia, sfinansowanie całego procesu inwestycyjnego, a następnie wieloletnie utrzymywanie techniczne powstałej infrastruktury. Wynagrodzeniem partnera prywatnego jest cyklicznie uiszczana opłata (np. przez 20-25 lat), za pomocą której spłacana jest inwestycja, koszty jej finansowania oraz wydatki na remonty i konserwacje budynków. W ten sposób utrzymany zostaje określony standard eksploatacyjny infrastruktury, a zapłata na rzecz partnera jest ściśle skorelowana z długoterminowym zapewnianiem tego standardu. Gmina nie zaciąga kredytu na budowę, a pierwsze płatności dla partnera prywatnego dokonywane są dopiero po oddaniu obiektu do użytkowania. Czynsze od lokatorów pobierane są natomiast przez gminę, do której należy też bieżące zarządzanie nieruchomością.

Mec. Cieslak uważa, że z możliwości wykorzystania zalet PPP nie warto rezygnować nawet w ostatnich miesiącach urzędowania. Na etapie wyboru partnera nie trzeba angażować żadnych środków finansowych. W przypadku inwestycji mieszkaniowych wykorzystuje się tryb dialogu konkurencyjnego, który umożliwia omówienie wszelkich zagadnień technicznych, prawnych i finansowych związanych z budową i eksploatacją lokali. Z jednej strony jest to wielka zaleta PPP, z drugiej jednak – negocjacyjny tryb wyłaniania wykonawcy skutkuje nieco dłuższym niż tradycyjny harmonogramem realizacji zamówienia. W praktyce postępowań PPP średni czas na przejście tej procedury wynosi od kilku do kilkunastu miesięcy. Umowy o PPP są w coraz większym stopniu wystandaryzowane, co pozwala zaoszczędzić czas na żmudne negocjacje ich postanowień.

woj/