W ciągu siedmiu miesięcy funkcjonowania „lex deweloper” zaledwie kilku deweloperów w skali kraju otrzymało decyzje o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej - wylicza dr Agata Antczak-Stępniak z UŁ w swojaj analizie funkcjonownaia ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Jej zdaniem wady i zalety tej regulacji można rozpatrywać z punktu widzenia dwóch grup podmiotów: z jednej strony deweloperów, z drugiej zaś wszystkich innych osób, które są sprawą zainteresowane (gminy, mieszkańcy, architekci, urbaniści, organizacje pozarządowe, itp.).

Autorka wskazuje, że dzięki ustawie deweloper ma uzyskać możliwość budowy na tanich gruntach rolnych w granicach miasta, co powinno się przyczynić do wzrostu podaży, a tym samym spadku cen nieruchomości mieszkaniowych (zaleta dla potencjalnych nabywców).

Wśród zalet regulacji ekspertka wymienia przede wszystkim skrócenie czasu oczekiwania na wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej do 60, a w trudnych przypadkach do 90 dni. "A więc ustawa powinna usprawnić procedury administracyjne (na decyzje o warunkach zabudowy w wielu miastach czeka się po kilka czy nawet kilkanaście miesięcy)" - wskazuje.

Ponadto deweloperzy mogą realizować inwestycje bez względu na plany miejscowe, które obowiązują na przedmiotowym terenie, choć muszą być one zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (z wyjątkiem terenów pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych). 

Na tym, jej zdaniem, lista zalet wspomnianej ustawy się kończy. "Okazuje się bowiem, że to co miało być zaletą w praktyce nie do końca się sprawdza" - uważa Antczak-Stępniak. 

Jak wylicza, w ciągu siedmiu miesięcy funkcjonowania „lex deweloper” zaledwie kilku deweloperów w skali kraju otrzymało decyzje o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. "Początkowo zainteresowanie było duże, ale wiele wniosków było niekompletnych albo deweloperzy sami wycofywali się z tej procedury wybierając tym samym standardową ścieżkę administracyjną regulowaną ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" - wskazuje autorka.

Jej zdaniem gminy bowiem obawiając się konieczności wydawania decyzji niezgodnych z planami miejscowymi zaczęły wprowadzać lokalne standardy urbanistyczne, znacznie bardziej restrykcyjne niż przepisy ustawowe. "Zmniejszane są wymagane odległości inwestycji od przystanków autobusowych, szkół, przedszkoli, terenów rekreacyjnych, pojawiają się dodatkowe zapisy dotyczące miejsc parkingowych czy dozwolonej wysokości zabudowy. To skutecznie zniechęca deweloperów, których zapędy inwestycyjne były tak daleko idące, że niektórzy chcieli wycinać blisko 700 drzew, aby zrealizować swoje przedsięwzięcie" - wskazuje.

W coenie autorki, działania gmin podyktowane są chęcią zachowania ładu urbanistycznego i zapobiegania rozlewaniu się miast, a samo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy tego nie gwarantuje. Często bowiem znaczna część terenów ukierunkowana jest na rozwój zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Poza wzrostem kosztów utrzymania gminy (drogi, oświetlenie, wodociągi, kanalizacje) realizacja  inwestycji na terenach mało zurbanizowanych przyczynia się do pewnej izolacji społecznej osób zamieszkujących domy wybudowane z dala od dotychczasowych skupisk mieszkańców, ale też z dala od podstawowej infrastruktury technicznej i społeczno-usługowej. Ponadto gmina może odmówić wydania takiej decyzji jeśli nie ma zapotrzebowania na nowe powierzchnie mieszkaniowe.

"Takie podejście sprzyja uznaniowości, tak jak miało to miejsce w przypadku decyzji o warunkach zabudowy" - uważa Antczak-Stępniak. 

Deweloperzy po uzyskaniu odmownej decyzji mogą jeszcze walczyć w sądach, co powoduje wydłużenie procedury administracyjnej. Nie ulega wątpliwości, że przepisy nowej ustawy wymagają dużego zaangażowania wielu osób, co może się w ostateczności przełożyć na wyższe koszty dla samorządów terytorialnych, które w tej kwestii pozostały bez wsparcia ze strony państwa. 

Autorka zastanawia się, czy obawy jakie budziła omawiana ustawa potwierdzają się. "Deweloperzy dzięki lex deweloper mieli uzyskać możliwość budowania szybko, łatwo i bez ograniczeń, to jednak mogłoby się przyczynić do chaosu urbanistycznego. Na szczęście niewiele podmiotów deweloperskich z tego rozwiązania korzysta" - zauważa  ekspertka.

Należy pamiętać, że na przełomie wieków XVIII/XIX, w tzw. złotej erze deweloperów też budowano w ten sposób, co faktycznie odbiło się niekorzystnie na strukturach przestrzennych wielu miast. Spowodowało to konieczność wprowadzenia restrykcyjnych regulacji planistycznych. Dlaczego więc naszymi regulacjami prawnymi cofamy się do XVIII wieku? Zrozumiałym jest fakt, że z powodu deficytu mieszkań rząd chce zdynamizować ich podaż, ale czy udostępnianie terenów rolnych w granicach administracyjnych miast jest słusznym narzędziem? Może lepiej byłoby wspierać realizację inwestycji pomiędzy istniejącą już zabudową, gdzie jest odpowiednia infrastruktura techniczna, społeczna, komunikacja miejska itp.? Wówczas sprzedaż mieszkań deweloperskich następowałaby szybciej ze względu na dostępność wielu udogodnień w centralnych dzielnicach miast, natomiast koszty realizacji przedsięwzięć deweloperskich byłyby niższe ze względu na istniejącą już infrastrukturę techniczną.