Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak zaznaczono w Ocenie Skutków Regulacji (OSR), ustawa ma zlikwidować szereg barier, które utrudniają bądź spowalniają realizację inwestycji mieszkaniowych. Wskazano tu przede wszystkim na długotrwałe procedury administracyjne związane z procesem inwestycyjnym oraz ograniczoną podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe.

Zniesienie ograniczeń dla gruntów rolnych w miastach   

Projekt zakłada m.in. zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Chodzi o rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Regulacja przewiduje też zniesienie prawa odkupu tych gruntów przez KOWR.

Jak zaznaczono w OSR, „istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych”. Autorzy projektu wskazali, że grunty rolne w miastach stanowią prawie 994 tys. ha, z czego ok. 108 tys. ha to grunty rolne w miastach wojewódzkich. 

Zmiany w użytkowaniu wieczystym

Regulacja przewiduje też zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Chodzi o wykreślenie z art. 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustępu 1b, skutkujące przywróceniem stanu prawnego sprzed dnia 1 stycznia 2019 r. W konsekwencji nastąpi przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele realizacji budynków mieszkalnych. Zdaniem projektodawcy, powrót do tego rozwiązania umożliwi gminom ustanawianie trwałego tytułu prawnego do gruntów na rzecz inwestorów, którzy nie będą ponosić kosztów nabycia własności, przy czym podmiot publiczny zachowa możliwość sprawowania kontroli nad realizacją celu określonego w umowie. 

„Zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego wyposaży samorządy oraz Skarb Państwa w gwarancje realizacji celów, jakie stały za rozdysponowaniem mienia publicznego na rzecz realizujących te cele podmiotów” – zaznaczono w OSR.  

Projekt zakłada też uproszczenie procedury zmiany parametrów zabudowy. Obecne brzmienie art. 27b ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala stosować procedurę uproszczoną sporządzenia planu miejscowego w przypadku zmiany parametrów, w tym wysokości zabudowy, o nie więcej niż 10 proc. Zmiana planu w tej procedurze umożliwia dobudowanie dodatkowej pełnej kondygnacji tylko dla budynków wyższych niż 30 m. Projektowany przepis umożliwi dobudowanie dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m.

Usprawnienie procedury ZPI

Zmiany obejmą także proces sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego poprzez dodanie przepisów umożliwiających radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych. „Ma to na celu uregulowanie zakresu zobowiązań między gminą a inwestorem możliwych do ustalenia w umowie urbanistycznej”.

Ponadto zaproponowano szereg zmian usprawniających procedurę sporządzania ZPI. Dotycza one m.in. zmiany definicji inwestycji uzupełniającej, która umożliwi realizację przez inwestora na rzecz gminy inwestycji służących wykonywaniu zadań własnych gminy, również w przypadku gdy nie służą obsłudze inwestycji głównej. Zmienią się też zasady powiązania ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, obowiązujące do czasu wejścia w życie planu ogólnego. Ponadto zaproponowano rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, co w ocenie autorów projektu, umożliwi skrócenie procedury sporządzania ZPI od 30 do 45 dni, w zależności od praktyki funkcjonującej w różnej wielkości gminach w zakresie częstotliwości zwoływania sesji rady gminy. 

Zawieszenie opłaty planistycznej

W regulacji zaproponowano również wprowadzenie moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu. Zdaniem projektodawcy obecny mechanizm pobierania opłaty planistycznej jest nieskuteczny i nie kompensuje kosztów ponoszonych przez gminy w związku z uchwaleniem i realizacją ustaleń planów miejscowych. Wskazano, że przepisy obligujące do naliczenia opłaty w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od uchwalenia planu miejscowego „premiują pasywne postawy właścicieli nieruchomości w obrocie tymi nieruchomościami”. 

Jak wyjaśniono w OSR, „celem interwencji jest krótkoterminowe zwiększenie podaży gruntów, a także ocena, m.in. na podstawie przebadanego wpływu proponowanego moratorium na budżety gmin oraz dostępności gruntów na rynku nieruchomości, możliwości wprowadzenia docelowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych ponoszonych przez gminy oraz skutków tych działań”.

Zaproponowano również kilka zmian w odniesieniu do uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej, usprawniających procedurę. Chodzi m.in. o usunięcie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji, uzupełnienie przepisów odnoszących się do realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej oraz umożliwienie zawieszenia biegu terminu procedury w przypadku konieczności dokonania modyfikacji wniosku oraz ograniczenie związanego z tym ponawiania procedury. Przewiduje się także rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 rokiem. 

Odblokowanie gruntów należących do spółek SP i KOWR

Projekt umożliwi przekazanie do publicznego zasobu na cele mieszkaniowe niewykorzystanych gruntów należących do spółek Skarbu Państwa i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jak zaznaczono, chodzi przede wszystkim nieruchomości położone w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, które nie są zagospodarowane oraz są obiektywnie zbędne wskazanym podmiotom z punktu widzenia realizowanych przez nie zadań, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej. 

Zgodnie z projektem minister właściwy ds. budownictwa oraz mieszkalnictwa będzie mógł przejmować nieruchomości spółek Skarbu Państwa i grunty w gospodarowaniu KOWR do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta będzie natomiast uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym. 

Gmina będzie mogła bowiem ubiegać się o nieodpłatne przekazanie nieruchomości w celu m.in. realizacji na tej nieruchomości przez gminę przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą lub ustanowienia na tej nieruchomości przez gminę użytkowania wieczystego na rzecz społecznej inicjatywy mieszkaniowej, spółki gminnej, spółdzielni mieszkaniowej lub jednoosobowej spółki gminnej w celu realizacji na tej nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zmiany w inwestycjach drogowych

Ponadto zaproponowano doprecyzowanie obowiązujących przepisów w zakresie obowiązku realizacji inwestycji drogowej spowodowanej inwestycją niedrogową przez inwestora inwestycji nie drogowej. Chodzi o rozszerzenie katalogu działań, dla których możliwe będzie zobowiązanie inwestora inwestycji niedrogowej do przekazania środków finansowych zarządcy drogi. „Dzięki temu doprecyzowaniu możliwe będzie przekazanie środków finansowych przez inwestora inwestycji niedrogowej bez konieczności faktycznej realizacji zadania przez inwestora. Tym samym inwestor niedrogowy będzie mógł zarówno wykonać roboty budowlane polegające na budowie lub przebudowie drogi we własnym zakresie, jak i przekazać zarządcy drogi środki finansowe” – zaznaczono w OSR.  
 

mp/