Serwis samorządowy PAP: Czy po 31 sierpnia będzie możliwe dokończenie postępowań rozpoczętych na podstawie wniosków złożonych przed wygaśnięciem tzw. specustawy mieszkaniowej?

Patryk Kozierkiewicz, radca prawny PZFD: Tak. Przepisy przejściowe w tym zakresie są jasne. Zostały one zawarte w tzw. reformie planowania przestrzennego, czyli ustawie o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z 7 lipca 2023 roku i jej późniejszych nowelizacjach. Przewidują one, że do wniosków złożonych przed 31 sierpnia stosuje się dotychczasowe przepisy specustawy mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że każdy wniosek, który wpłynie do końca sierpnia, będzie mógł być procedowany w oparciu o te zasady również po tej dacie. Jeśli termin złożenia wniosku zostanie zachowany, to zgodnie z obowiązującymi przepisami rada gminy będzie mogła podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej mimo formalnego wygaśnięcia ustawy. 

PAP: Od którego momentu liczymy czas rozpoczęcia postępowania? Czy wniosek musi być kompletny w momencie złożenia i czy dopuszczalne jest jego uzupełnienie już po 31 sierpnia?

PK: Uważam, że momentem rozpoczęcia postępowania jest samo złożenie wniosku. Jeśli dokumentacja nie będzie kompletna, można skorzystać z regulacji artykułu 7 ust. 9 specustawy mieszkaniowej, który przewiduje możliwość uzupełnienia braków po uprzednim wezwaniu. Jeśli braki zostaną uzupełnione w sposób prawidłowy i w terminie, momentem wszczęcia postępowania będzie dzień złożenia wniosku, a nie dzień uzupełnienia braków. Możliwe będzie również późniejsze modyfikowanie złożonego w terminie wniosku, zgodnie z treścią art. 7 ust. 16 specustawy.

PAP: Wynika z tego, że gmina nie musi spieszyć się z podejmowaniem uchwał o lokalizacji inwestycji, by zdążyć przed 1 września. Czy istnieją jednak inne terminy, którymi rada gminy jest związana podejmując decyzję w tym zakresie?

PK: W przepisach przejściowych nie wprowadzono żadnych dodatkowych regulacji ograniczających czas na podjęcie uchwały. Obowiązujące będą zatem dotychczasowe terminy ustawowe, które mają charakter instrukcyjny. Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy, rada gminy powinna podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie w terminie 60 dni od złożenia wniosku, przy czym rada gminy ma możliwość wydłużenia tego czasu o kolejne 30 dni. Najważniejsze jest zachowanie terminu złożenia wniosku przez inwestora, który upływa 31 sierpnia. Po tej dacie nie pojawia się jednak żadna „gilotyna” prawna, która uniemożliwiłaby gminie wydanie uchwały w późniejszym czasie.

PAP: Czy przepisy przejściowe specustawy mieszkaniowej mogą kolidować z uchwalaniem przez gminy planów ogólnych?

PK: Zgodnie z przepisami nie ma takiej kolizji. Mamy dwie możliwe sytuacje. Jeśli plan ogólny obowiązuje w dacie złożenia wniosku, to on będzie punktem odniesienia a inwestycja będzie musiała pozostawać z nim w zgodzie. Jeżeli jednak do 31 sierpnia gmina nie będzie jeszcze posiadać planu ogólnego, podstawą dla złożonych wniosków pozostaje studium. Przepis przejściowy wprost wskazuje, że dla wniosków złożonych w oparciu o studium, pozostanie ono punktem odniesienia aż do zakończenia procedury, niezależnie od tego, że w międzyczasie gmina uchwali plan ogólny. Wejście w życie planu ogólnego nie będzie miało zatem wpływu na toczące się już postępowanie.

PAP: Czyli nawet jeśli plan ogólny będzie w danym miejscu niezgodny ze studium, gmina nie będzie mogła na tej podstawie odmówić lokalizacji inwestycji, o ile wniosek wpłynął w terminie?

PK: Musimy doprecyzować, gmina przy specustawie mieszkaniowej ma pełną swobodę decyzyjną. Rada gminy zawsze może podjąć decyzję, że dana inwestycja jej nie odpowiada i odmówić podjęcia uchwały. Jeżeli zatem gmina uzna, że zamierzenie nie wpisuje się w prowadzoną przez nią politykę przestrzenną, bo na przykład rozmija się z przyszłym sposobem zagospodarowania wyznaczonym w planie ogólnym, może odmówić wydania uchwały o ustaleniu lokalizacji.
Przepisy przejściowe nie służą ograniczaniu władztwa gminy, lecz zapewnieniu spójności prawnej. Skoro inwestor składa wniosek w lipcu, gdy punktem odniesienia jest studium, nie powinien ponosić negatywnych konsekwencji faktu, że gmina kilka miesięcy później przyjmie plan ogólny o innych założeniach. To po prostu pozwala dokończyć rozpoczęte procedury w stabilnym otoczeniu prawnym.

PAP: Czy widzi Pan ryzyko sporów między branżą deweloperską a samorządami w związku z wygaszaniem specustawy?

PK: Przy prawidłowej interpretacji przepisów przejściowych nie widzę żadnych punktów spornych. Ostateczna decyzja i tak zawsze należy do samorządu – to gmina ocenia, czy inwestycja spełnia jej standardy oraz oczekiwania społeczności. Z punktu widzenia legalności procesu sprawa jest prosta, jeśli inwestor zdąży złożyć wniosek przed 31 sierpnia, musi on zostać merytorycznie rozpatrzony. To co finalnie się wydarzy, czy dana inwestycja powstanie, czy też nie, to leży w gestii samorządu, który daje na nią zielone światło.

Rozmawiała Monika Rozalska

mr/