Związek Miast Polskich we współpracy z Fundacją Miasto przygotował raport „Mieszkalnictwo w miastach. Potencjał lokalnych rynków mieszkaniowych oraz kierunki polityki mieszkaniowej”, z którego wynika, że kryzys mieszkaniowy jest głębszy niż wskazują na to ceny mieszkań. Według autorów opracowania może to hamować rozwój miast.

„Mieszkalnictwo przestało być postrzegane wyłącznie jako obszar polityki społecznej, a coraz częściej traktowane jest jako jeden z podstawowych instrumentów rozwoju lokalnego i regionalnego. Dostępność mieszkań wpływa na mobilność pracowników, atrakcyjność inwestycyjną miast, możliwości zatrzymywania i pozyskania mieszkańców oraz konkurencyjność lokalnych gospodarek” – wskazano w raporcie. „Dobrze przygotowane przedsięwzięcia mieszkaniowe mogą stać się impulsem przyciągającym nowych mieszkańców i inwestorów, uruchamiając proces dalszego rozwoju lokalnego rynku” – dodano.

Ceny i dostępność

Z przedstawionej w raporcie diagnozy sytuacji mieszkaniowej wynika, że w Polsce w porównaniu z obszarem Unii Europejskiej jest niski poziom liczby mieszkań a ich ceny są nieadekwatne do zarobków. 

„Na tle Europy sytuacja mieszkaniowa Polski wyróżnia się nie tyle poziomem cen nominalnych, ile skrajną relacją kosztów mieszkaniowych do dochodów” – wskazano. „Utrzymujący się deficyt mieszkań dostępnych cenowo powoduje, że coraz większa grupa gospodarstw domowych nie jest w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych wyłącznie za pośrednictwem rynku” – dodano.

W raporcie zwrócono również uwagę na wysoki poziom przeludnienia mieszkań oraz słaby rozwój rynku najmu. Wskazano również na kumulację potrzeb mieszkaniowych w średnich i dużych miastach, spowodowaną migracją mieszkańców z mniejszych ośrodków, co powoduje rozlewanie się zabudowy mieszkaniowej poza granicami większych ośrodków miejskich.

„Młodzi mieszkańcy poszukują tańszych mieszkań poza granicami miast, co prowadzi do odpływu ludności w warunkach niekorzystnych trendów demograficznych. Chaotyczne rozlewanie się zabudowy generuje jednocześnie nadmierne koszty funkcjonowania gmin. Istotnym czynnikiem sprzyjającym zachowaniu ładu przestrzennego pozostaje wysoki stopień pokrycia obszaru miast miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy wydawane ad hoc często pogłębiają chaos urbanistyczny” – wskazano w raporcie.

Problem z demografią

ZMP zwrócił też uwagę na problemy, z którymi będą musiały się zmierzyć miasta w obliczu kryzysu demograficznego.  

„Choć w skali kraju wciąż mówimy o niedoborze mieszkań, coraz trudniej mówić o jednym polskim rynku mieszkaniowym. W metropoliach i ich otoczeniu buduje się coraz więcej, a nowe mieszkania szybko znajdują nabywców. Jednocześnie w wielu miastach średnich i mniejszych rośnie znaczenie rynku wtórnego, podczas gdy rynek pierwotny wyraźnie słabnie. To pierwszy sygnał głębokich zmian, które przynosi demografia” – podkreślił dyrektor biura ZMP, Ryszard Grobelny, jeden ze współtwórców raportu.  

Grobelny zaznaczył też, że w kolejnych latach wyzwaniem dla niektórych samorządów może być nie tylko budowa nowych mieszkań, ale skuteczne zarządzanie istniejącym zasobem mieszkaniowym. Konieczne też będzie podejmowanie działań przeciwdziałających degradacji niektórych obszarów miasta.

„Demografia zaczyna zmieniać reguły gry na rynku mieszkaniowym. Widać to szczególnie poza największymi ośrodkami, gdzie coraz większą rolę odgrywa rynek wtórny, a popyt na nowe inwestycje słabnie” – wskazał Grobelny.

Jak podkreślono w raporcie, w miastach doświadczających spadku liczby ludności szczególnego znaczenia nabiera konieczność „stopniowego wygaszania funkcji mieszkaniowych w lokalizacjach, w których koszty utrzymania infrastruktury technicznej i społecznej oraz zapewnienia dostępu do usług publicznych stają się nadmiernym obciążeniem zarówno dla mieszkańców, jak i dla samorządu”.

Rola samorządów

W raporcie podkreślono również, że mieszkalnictwo realizowane przez samorządy jest jednym z najskuteczniejszych narzędzi budowania miejskości. 

„Lokowanie nowych inwestycji mieszkaniowych w istniejącej tkance miejskiej, na obszarach z dobrym dostępem do usług, pozwala nie tylko na optymalizację wykorzystania zasobów, lecz także służy odtwarzaniu struktury ulic, kwartałów i przestrzeni półpublicznych. Mieszkalnictwo przestaje być wówczas wyłącznie odpowiedzią na deficyt lokali, stając się aktywnym instrumentem kształtowania miasta jako miejsca życia” – wskazano.

W raporcie podkreślono również, że skuteczna polityka mieszkaniowa wymaga partnerstwa samorządów i inwestorów. Konieczne jest też wykorzystanie krajowych i europejskich instrumentów wsparcia oraz koordynowanie inwestycji mieszkaniowych z rozwojem rynku pracy, usług i infrastruktury.

mr/