W pierwszym roku kadencji każdy wójt i burmistrz będzie sporządzał program rozwoju przestrzennego gminy - zakłada projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. 30 września rozpoczęły się konsultacje społeczne dokumentu.

Liczący ponad 350 stron dokument w sposób kompleksowy reguluje proces inwestycyjny, począwszy od kreacji polityki przestrzennej na wszystkich szczeblach administracyjnych kraju, poprzez uzyskanie zgody inwestycyjnej na realizację oraz do finalnej budowy inwestycji. Dodatkowo, stwarza również odpowiednie narzędzia koordynujące realizację inwestycji celu publicznego z planowaniem przestrzennym.

Kodeks zastąpi w całości: ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawę - Prawo budowlane, wszystkie „specustawy”. Kodeks będzie zawierał część regulacji, które obecnie znajdują się w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawie o udostępnianiu
informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa udziale społeczeństwa w ochronie środowiska
oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

"W tym projekcie są zapisy postulowane od lat przez środowisko budowlane, którego czuję się częścią. To wspólny sukces środowiska, efekt dyskusji i spotkań z przedstawicielami branży. To kompromis. Nie uważamy, że przedstawiony projekt jest idealny, dlatego liczymy na konstruktywną współpracę i uwagi środowiska" - mówił minister Andrzej Adamczyk podczas uroczystości z okazji Dnia Budowlanych.

Wśród najważniejszych celów nowej regulacji jest skrócenie i usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym likwidacja zbędnych procedur dla najprostszych budowli. Celem jest też przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz wzmocnienie partycypacji społecznej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych na wszystkich poziomach planowania, aby przypadki działań niezgodnych z interesem społeczności lokalnej należały do rzadkości. Trzecim z celów jest efektywny i transparentny proces lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych.

Nowe podejście do programowania rozwoju gminy

W Kodeksie podjęto decyzję o konieczności zmiany podejścia do programowania rozwoju gminy, w tym również przestrzennego. Podstawą wyznaczenia osi wzrostu w postaci studium rozwoju będzie program rozwoju przestrzennego gminy, stanowiący (o ile gmina posiada) element strategii jej rozwoju. Program ten ma zawierać diagnozę uwarunkowań rozwoju przestrzennego, przygotowaną w oparciu o systematycznie prowadzony monitoring zagospodarowania przestrzennego oraz prognozę przestrzennych potrzeb rozwojowych gminy - sporządzaną w perspektywie nie dłuższej niż 20 lat, zawierającą zapotrzebowanie na nowe tereny rozwojowe, w oparciu o dane demograficzne i gospodarcze oraz niesprzecznej z prognozą na poziomie województwa lub obszaru funkcjonalnego.

Program rozwoju będzie sporządzany przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w każdym pierwszym roku kadencji rady gminy, która po zaopiniowaniu przez komisję urbanistyczną oraz zgłoszeniu i rozpatrzeniu uwag przez lokalną społeczność, uchwali go, jednocześnie wyznaczając wykonawcy kierunki działań związanych z jego realizacją. Wójt będzie zobowiązany do cyklicznego (co 6 miesięcy) raportowania o stanie realizacji tych działań.

Studium rozwoju bardziej szczegółowe

W celu wzmocnienia rangi studium rozwoju Kodeks przewiduje zwiększenie jego szczegółowości poprzez zawarcie ustaleń i obligatoryjnych wskaźników zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, które będą stanowić podstawę przy sporządzaniu planów miejscowych, a część z nich posłuży jako warunki brzegowe w przypadku udzielania zgody inwestycyjnej na obszarach bez planu miejscowego. Studium rozwoju zostało uszczegółowione poprzez wskazanie lub określenie:

1) obszarów urbanizacji (obszary zurbanizowane i wyznaczone do urbanizacji - tylko i wyłącznie w przypadku dodatniego bilansu oraz na obszarach posiadających jak najmniejsze ograniczenia środowiskowe, przyrodnicze i gospodarcze, niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nowoprojektowanej tkanki miejskiej);
2) stref funkcjonalnych, w tym zasad ich zagospodarowania m.in. usługowej, przemysłowej, mieszkaniowej jedno- i wielorodzinnej;
3) obszarów, na których mogą być uchwalane uproszczone plany miejscowe;
4) obszarów ochrony środowiska, przyrody itp.;
5) obszarów wymagających remediacji;
6) standardów urbanistycznych w zakresie m.in. zieleni publicznej, systemu edukacji czy opieki zdrowotnej;
7) sposobu zagospodarowania terenów inwestycji:
    a) wskaźnika powierzchni zabudowy,
    b) wskaźnika powierzchni obiektów budowlanych,
    c) wskaźnika intensywności zabudowy,
    d) wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej,
    e) minimalnej i maksymalnej wysokość obiektów budowlanych,
    f) miejsc postojowych,
    g) kolorystyki obiektów budowlanych;
8) minimalnej powierzchni terenów inwestycji;
9) kierunków i obszarów rozwoju lokalnego systemu transportowego, infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej i usług infrastrukturalnych;
10) kierunków i zasad kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;
11) obszarów oraz zasad ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu, w tym krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;
12) mitygacji i adaptacji do zmian klimatu;
13) obszarów i zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, w tym parków kulturowych;
14) chłonności obszarów urbanizacji.

Zdaniem autorów projektu wzmocnienie roli studium rozwoju zagwarantuje wzmocnienie ładu przestrzennego oraz wyeliminowanie nieracjonalnego i nieekonomicznego zagospodarowania terenu i substandardowej zabudowy, na terenach o strukturze własności nieodpowiadającej funkcji terenu.

Studium rozwoju dokonywać będzie zasadniczego podziału gminy na strefy funkcjonalne. Najistotniejsze regulacje studium rozwoju stanowić będą ustalenie wiążące także na obszarze bez planu miejscowego. Jednocześnie, uwzględniając orzecznictwo Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, wprowadzono mechanizmy uniemożliwiające dokonanie w studium rozwoju tzw. zarezerwowania inwestycyjnego terenów na cele publiczne - są one zawarte w regulacjach dotyczących zgody inwestycyjnej na obszarze bez planu miejscowego.

Dodatkowo oprócz własnych ustaleń, w studium rozwoju będzie istniała konieczność uwzględnienia wiążących ponadlokalnych treści planistycznych zawartych w studium ramowym, planie województwa, krajowym planie rozmieszczenia oraz decyzji dokonującej lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Plany miejscowe

W projekcie Kodeksu powtórzono aktualnie obowiązującą zasadę konieczności zapewniania zgodności planu miejscowego z dokumentem planistycznym wyższego rzędu (studium rozwoju), co zdaniem autorów wprost przyczyni się do poprawy jakości przestrzeni, poprzez konsekwentnie realizowaną przez organy gminy politykę rozwoju. By zapewnić harmonijną i zrównoważoną kreację przestrzeni, zdecydowano się zwiększyć, w stosunku do stanu obecnego, katalog obszarów, na których realizacja inwestycji może nastąpić tylko i wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Do wskazanego katalogu należą obszary:

1) wymagające dostosowania struktury gruntowej;
2) przestrzeni publicznych;
3) koncentracji funkcji nierolniczych w gminach wiejskich i na obszarach wiejskich gmin miejsko-wiejskich;
4) udokumentowanych złóż strategicznych;
5) szczególnego zagrożenia powodzią położone na obszarach urbanizacji;
6) wymagające przekształcenia urbanistycznego;
7) nowej urbanizacji;
8) stref funkcjonalnej letniskowej;
9) stref ochrony uzdrowiskowej „A";
10) Pomników Zagłady wraz ze strefami ochronnymi;
11) objęte ochroną krajobrazową w parkach narodowych i rezerwatach przyrody;
12) inne, wskazane w studium rozwoju ze względu na przewidywane istotne trudności w ich prawidłowym zagospodarowaniu bez planu miejscowego.

W projekcie zdecydowano też o obligatoryjnym obowiązku sporządzania planów miejscowych dla następujących inwestycji:

1) instalacji wytwarzające energię z OZE, inne niż mikroinstalacje i małe instalacje, a w przypadku elektrowni wiatrowych - inne niż mikroinstalacje
2) wielkopowierzchniowych obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2, a w gminach wiejskich i na obszarach wiejskich gmin miejsko-wiejskich - 1000 m2;
3) uciążliwych zapachowo, w tym ferm;
4) zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii;
5) innych inwestycji mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko.

Plan miejscowy dla wskazanych obszarów i inwestycji będzie musiał zostać sporządzony w sposób pozwalający na kompleksową regulację zagadnień funkcjonalno-przestrzennych oraz będzie obejmować co najmniej obszar, na którym projektowana inwestycja spowoduje ograniczenia w sposobie zagospodarowania i użytkowania. Ma to zapewnić pełną partycypację w procesie jego sporządzania i uchwalania przez osoby, na które faktycznie oddziałuje projektowana inwestycja, co zmniejszy konflikty przestrzenne.

Plan miejscowy na wniosek inwestora (umowa urbanistyczna)

Kodeks wprowadza mechanizm umożliwiający podmiotowi (inwestorowi) uprawnionemu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, lub który uzyskał zgodę właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego w przedmiotowej sprawie, wyrażoną w formie aktu notarialnego, skierowanie wniosku do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zawarcie umowy urbanistycznej, na mocy której zobowiąże się, w momencie uchwalenia planu miejscowego umożliwiającego realizacje zamierzonej przez niego inwestycji, do finansowania lub realizacji i nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji powiązanych (budowy lub przebudowy: systemu transportowego, infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej, budynków lub lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowego zasobu gminy). Umowa urbanistyczna zawarta w formie aktu notarialnego będzie zawierać szczegółowe informacje odnośnie współpracy na linii inwestor-gmina.

Uproszczony plan miejscowy

W celu ułatwienia realizacji inwestycji na terenach zurbanizowanych o wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, niewymagającej realizacji w zakresie dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej (np. tzw. plomby w zabudowie) w Kodeksie zaproponowano możliwość uchwalenia uproszczonego planu miejscowego, który zawierać ma ustalenia w zakresie przeznaczenia terenów, zagospodarowania terenów inwestycji oraz usytuowania budynków w stosunku do dróg i innych terenów publiczni dostępnych. Jednakże pomimo położenia działki gruntu, na której projektowana będzie inwestycja, na ww. obszarze uproszczony plan miejscowy nie będzie mógł zostać sporządzony, gdy:

1) występują formy ochrony przyrody lub zabytków;
2) występuje potrzeba zawarcia w planie ustaleń w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych i dóbr kultury współczesnej, środowiska, przyrody i kształtowania krajobrazu,
3) realizacja inwestycji wymaga uchwalenia planu miejscowego;
4) nie można zapewnić każdemu terenowi inwestycji bezpośredniego dostępu do drogi publicznej;
5) uchwalenie i realizacja tego planu zagraża osiągnięciu albo utrzymaniu ładu przestrzennego.

Obszary, na których może być uchwalony uproszczony plan miejscowy wskaże komisja urbanistyczna i wyznaczy je w studium rozwoju.

Uchylenie planu miejscowego

Kodeks wprowadza możliwość uchylenia przez organy gminy uchwalonych planów miejscowych (zwykłych i uproszczonych) wyłącznie w przypadku gdy:

1) mimo upływu 5 lat od dnia wejścia w życie nie wszczęto postępowania w przedmiocie zgody inwestycyjnej dla inwestycji przewidzianych w tym planie;
2) plan miejscowy uchwalony został dla obszaru nowej urbanizacji, którego wyznaczenie zostało następnie uchylone w studium rozwoju wskutek zmian w programie rozwoju przestrzennego gminy albo rozmieszczenia ICP.

Przygotowanie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego było jedną z obietnic złożonych przez premier Beatę Szydło w exposé, w którym zapowiedziała stworzenie kompleksowej regulacji obejmującej procesy planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz budownictwa, stanowiącej jedną z podstaw realizacji „Planu na rzecz odpowiedzialnego rozwoju", w tym przyjętego 27 września 2016 r. przez Radę Ministrów „Narodowego Programu Mieszkaniowego".


mp/Serwis Samorządowy PAP