Zasadność pobierania opłaty planistycznej w razie dokonania darowizny (szczególnie pomiędzy osobami bliskimi) w dalszym ciągu pozostaje zagadnieniem kontrowersyjnym.

Wynika to z jednej strony z braku ugruntowanego orzecznictwa sądów administracyjnych w nowym stanie prawnym, a z drugiej – jest następstwem dolegliwych następstw społecznych rygorystycznych aktualnie przepisów - pisze "Wspólnota".

Instytucja jednorazowej opłaty planistycznej (renty planistycznej) została uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Zgodnie z art. 36 ust. 4  upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobowiązany pobrać jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Przy stosowaniu powyższych przepisów w praktyce pojawia się problem z interpretacją pojęcia „zbycie”, w szczególności gdy doszło do przeniesienia własności pomiędzy osobami bliskimi. Problem wynika nie tylko z braku wyraźnej definicji „zbycia” w upzp, ale także z faktu, iż zagadnienie powyższe było w przeszłości przedmiotem orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA w swojej uchwale z 30 października 2000 roku (sygn. OPK 16/00) wyjaśnił, że „jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie pobiera się w wypadku darowizny (…) nieruchomości na rzecz osób bliskich”. 

Orzeczenie powyższe zostaje niekiedy uznane za upoważniające do odstąpienia od ustalenia opłaty planistycznej. Tymczasem w aktualnym stanie prawnym takie zaniechanie nie jest jednak oczywiste i zdaniem autora nie znajduje oparcia w przepisach.

Dokonując interpretacji pojęcia „zbycie”, warto przede wszystkim zauważyć, że w pierwotnym – tj. obowiązującym do 21 września 2004 roku – brzmieniu przywołany na wstępie przepis otrzymał treść, w której w miejscu słowa „zbywa” wpisano słowo „sprzedaje”. Dopiero po jego nowelizacji przez ustawę z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2004 r. nr 141, poz. 1492)  otrzymał on aktualne brzmienie.

Skoro ustawodawca pierwotnie użył w przepisie pojęcia „sprzedaż”, a ostatecznie, po nowelizacji, powrócił do pojęcia „zbycie”, wskazuje to jednoznacznie, iż nie są to w jego intencji pojęcia tożsame. Nie bez znaczenia dla rozumienia tego pojęcia jest także okoliczność, że w ramach powyższej nowelizacji ustawodawca określił, iż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Czynności organu administracji, do których jest on zobowiązany w następstwie zaistnienia zbycia nieruchomości jako niewątpliwie wywołujące skutki finansowe, winny zatem następować w zakresie nieuregulowanym upzp, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O niewątpliwym związku pomiędzy nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i gospodarce nieruchomościami przekonuje także fakt, iż ustawa nowelizująca upzp (w art. 1 pkt 1 lit. b ustawy z 28 listopada 2003 r.) wprowadziła jednocześnie do ustawy o gospodarce nieruchomościami definicję legalną pojęcia „zbycie nieruchomości”. Ta właśnie definicja może i powinna być zatem użyta w celu określenia zakresu znaczeniowego badanego pojęcia.

Zgodnie z art. 4 pkt 3b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W tym stanie rzeczy nie tylko sprzedaż, ale i wszelkie inne czynności prawne skutkujące przeniesieniem własności, w tym niewątpliwie darowizna i zamiana, muszą być traktowane jako „zbycie”.

Stwierdzić zatem można, że przesłanki, którymi kierował się NSA w 2000 roku przy wydawaniu cytowanej wyżej uchwały, całkowicie utraciły aktualność.

[...]

Krzysztof Szydłowski

Pełny tekst został opublikowany w nr 29/879 Pisma Samorządu Terytorialnego WSPÓLNOTA z 19 lipca 2008