Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z 28 października 2026 r., sygn. akt  II OSK 2294/26, uchylił postanowienie WSA w Gliwicach, którym odrzucono skargę właściciela nieruchomości na plan ogólny gminy. W ocenie NSA Sąd pierwszej instancji nieprawidłowo ocenił przesłanki legitymacji skargowej określone w art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 662), pomijając znaczenie normatywnego charakteru planu ogólnego oraz prawnych następstw wyznaczenia na terenach sąsiednich stref planistycznych dopuszczających nowe funkcje zabudowy.

Sprawa dotyczyła skargi wniesionej przez właściciela działki położonej w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, który zakwestionował ustalenia planu ogólnego dla terenów sąsiednich. W dotychczasowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny te były przeznaczone pod zieleń urządzoną, sport i rekreację oraz korytarze ekologiczne. Plan ogólny dopuścił na tych terenach zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i funkcje usługowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że plan ogólny – jako akt o charakterze ogólnym – nie narusza interesu prawnego właściciela nieruchomości sąsiadującej z terenami objętymi zmianą przeznaczenia. 

Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił tego stanowiska.

NSA podkreślił, że plan ogólny gminy - wprowadzony reformą planistyczną z 2023 r. jako następca studium - jest aktem prawa miejscowego, nie ma więc charakteru jedynie dokumentu kierunkowego. Jego ustalenia wiążą organy gminy przy sporządzaniu planów miejscowych oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Wyznaczenie strefy planistycznej nie jest zatem zapowiedzią polityki przestrzennej, lecz prawnie wiążącym określeniem ram przyszłego zagospodarowania terenów na obszarze gminy.

W ocenie NSA prawo własności nie jest wykonywane w oderwaniu od sposobu zagospodarowania otaczającej przestrzeni. Zmiana dopuszczalnych funkcji terenów bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością może wpływać na warunki korzystania z niej, nawet jeśli plan ogólny nie zmienia strefy obejmującej samą nieruchomość skarżącego.

NSA nie podzielił również poglądu Sądu I instancji, że wykazanie interesu prawnego wymaga udowodnienia, iż przyszła zabudowa będzie powodować immisje przekraczające przeciętną miarę – na etapie badania dopuszczalności skargi wystarczy konkretny związek między ustaleniami planu a prawnie chronioną sferą uprawnień właściciela.

NSA zastrzegł jednocześnie, że samo sąsiedztwo terenów nie daje automatycznie legitymacji do kwestionowania wszystkich ustaleń planu ogólnego – konieczne jest wykazanie konkretnego związku z indywidualnym interesem prawnym skarżącego w okolicznościach danej sprawy. 

mp/