Proponowana zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami (uogn), według jej twórców, ma na celu uproszczenie zasad dokonywania podziałów nieruchomości. Niestety upraszczając procedurę wprowadza poważne zagrożenia dla ładu przestrzennego kraju.

Najbardziej wadliwym argumentem uzasadnienia zmian w/w ustawy jest porównywanie nieruchomości wykorzystywanych na cele leśne i rolne oraz nieruchomości przeznaczonych na cele inwestycyjne oraz próba wprowadzenia dla tych drugich zasad dotyczących pól i lasów.

Z samej swojej specyfiki grunty leśne i rolne nie wymagają zaawansowanych regulacji prawnych, gdyż nie jest na nich prowadzona żadna działalność inwestycyjna. Wykorzystywanie tego argumentu jest wyrazem głębokiego niezrozumienia zasad gospodarki przestrzennej.

Wprowadzenie proponowanej zmiany uogn i umożliwienie dokonywania podziałów nieruchomości całkowicie poza ustaleniami MPZP doprowadzi do poważnego zaburzenia ładu przestrzennego i pozbawi gminy ważnego narzędzia w prowadzonej przez nie gospodarce przestrzennej.

Zmiany ustawy umożliwią właścicielom nieruchomości (często firmom developerskim) m.in. tworzenie gęstej zabudowy na terenach wiejskich i willowych oraz wytyczanie wąskich dróg dojazdowych, uniemożliwiających dojazd do gospodarstwa straży pożarnej, śmieciarki, czy pługów do odśnieżania. Mogą też doprowadzić do wydzielania i zbycia działek, które nie będą mogły zostać zainwestowane, co często okaże się dopiero na etapie wystąpienia o pozwolenie na budowę, a nie na etapie zbycia nieruchomości.

Całkowicie błędnym jest stwierdzenie autorów, że fizyczny podział nieruchomości „pozostaje obojętny dla faktycznego sposobu użytkowania”. Fizyczny podział nieruchomości, poprzez określenie powierzchni i szerokości działki, szerokości drogi dojazdowej, inwentaryzację infrastruktury liniowej położonej na działce czy określenie linii zabudowy w znaczący sposób wpływa na sposób oraz jakość użytkowania nieruchomości.

W wielu sytuacjach fizyczny podział nieruchomości wykonany niezgodnie z MPZP uniemożliwi zainwestowanie działki. Stanie się tak np. w przypadku wydzielenia wąskiej działki budowlanej, na której linia zabudowy (ustalona w MPZP) nie pozwoli na ulokowanie budynku.

Nieprawdą jest również argument użyty w uzasadnieniu do projektu ustawy, stwierdzający, że o możliwości zabudowy nieruchomości decydują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy tej ustawy delegują jedynie te uprawnienia na radę Gminy i uchwalany przez nią MPZP.

Niezbędnym uzupełnieniem zapisów zawartych w MPZP są zaś artykuły 93-100 uogn, które proponuje się uchylić. Autorzy proponowanych zmian postulują, by zarówno decyzja jak i odpowiedzialność za dokonany podział powinna spoczywać na właścicielu nieruchomości. Powyższe stwierdzenie wydaje się bardzo ryzykowne. Niemożliwym będzie bowiem wyegzekwowanie od właściciela, który podzielił, a następnie sprzedał działki ewentualnego roszczenia od nabywcy nieruchomości, kiedy okaże się, że nie może on na działce wybudować upragnionego domu, albo do jego palącego się domu nie dojechała straż pożarna, bo nowowydzielona droga ma tylko 3 metry szerokości.

W końcowych akapitach uzasadnienia zmian w uogn jest napisane, że skutkiem wprowadzenia zmian będzie „usunięcie biurokratycznych ograniczeń w dysponowaniu prawem własności i użytkowania wieczystego. W konsekwencji istotnemu skróceniu ulegnie procedura podziałowa, co w dalszej konsekwencji udrożni obrót nieruchomościami wydzielanymi z większych nieruchomości. Spodziewać się można, iż pozytywnie wpłynie to na dynamikę inwestycji w sektorze budowlanym”.

Podobny „pozytywny” skutek na obrót nieruchomościami i sektor budowlany miałaby likwidacja MPZP i ustanowienie zasady „buduj wszędzie gdzie możesz i co chcesz, bo to twoja nieruchomość”. Niestety wpływ na ład przestrzenny obydwu zmian byłby katastrofalny i nie miałby nic wspólnego ze zrównoważonym rozwojem.

W tekście stwierdza się, że wskutek proponowanych zmian nie ucierpi pewność obrotu, ponieważ podobne rozwiązania funkcjonują obecnie w odniesieniu do gruntów rolnych i leśnych. Jeszcze raz wychodzi na jaw brak zrozumienia gospodarki nieruchomościami. Nie da się porównywać rozwiązań funkcjonujących w odniesieniu do gruntów rolnych i leśnych, gdyż na nich nie powstają inwestycje.

Działki budowlane nabywa się w celu przeprowadzenia na nich inwestycji, które mogą być zrealizowane tylko w przypadku dokonania odpowiedniego podziału nieruchomości. Nad tym zaś by podział został wykonany w odpowiedni sposób czuwa Wójt, który posiada do tego wykwalifikowane służby.

Podsumowując należałoby stwierdzić, że nie każde uzależnienie od decyzji administracji jest zbędnym ograniczeniem. Nie dzieje się tak przykładowo w przypadku ograniczeń inwestycyjnych na terenach nie przeznaczonych pod inwestycje w MPZP, nie dzieje się tak również w przypadku administracyjnych decyzji podziałowych dla działek budowlanych i inwestycyjnych. Kosztem pewnych ograniczeń prawa własności jednostki wprowadza się bowiem ład przestrzenny dla całej społeczności.

Rozważając zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami należy mieć na uwadze fakt, że właściciel nieruchomości najczęściej nie kieruje się dobrem publicznym, interesem sąsiadów, czy interesem nabywców jego nieruchomości, a jedynie własną korzyścią. Dlatego tak istotna dla gospodarki czynność jak podział nieruchomości, musi być obwarowana pewnymi ograniczeniami administracyjnymi.

Poniżej przedstawiam konkretne przepisy, których zmiana wpłynie w niekorzystny sposób na zagospodarowanie przestrzenne i funkcjonowanie gmin.

1. Minimalna powierzchnia
Dokonywanie podziałów nieruchomości bez uwzględnienia planów miejscowych doprowadzi do znacznego zaburzenia ładu przestrzennego w gminach. Obecnie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP) często określana jest minimalna powierzchnia działki, powstałej w wyniku podziału nieruchomości.

Ma to na celu zachowanie estetyki przestrzeni. W dzielnicy willowej, zezwolenie na podział na małe działki doprowadzi do degradacji okolicy, gdzie będzie mogła powstawać bardzo gęsta zabudowa nie pasująca do stanu obecnego.

Przykład 1: W Gminie Michałowice wg obowiązującego MPZP na obszarach zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej minimalna powierzchnia działki wynosi 1500 m2. W miejscowości Książniczki wszystkie obszary budowlane podlegają temu ograniczeniu. Celem jego wprowadzenia jest ochrona tradycyjnej zabudowy wiejskiej i nie dopuszczenie do gęstej zabudowy, która zniszczyłaby tradycyjny układ urbanistyczny miejscowości.

2. Minimalna szerokość dróg dojazdowych i place manewrowe
Dodatkowo wyeliminowanie Gmin z procesu podziału nieruchomości doprowadzi do samowolnego wydzielania dróg dojazdowych do nowopowstałych działek. Obecnie MPZP określają minimalną szerokość drogi (najczęściej 5m) dojazdowej, a także konieczność wydzielenia placu do zawracania, jeżeli droga zakończona jest ślepo i ma długość większą niż 50 m.

Regulacje takie powstają w celu umożliwienia dogodnego dojazdu do budynków dla dużych samochodów (np. straży pożarnej, śmieciarek, pługów do odśnieżania itp.) Trudno sobie wyobrazić, żeby właściciel dzielący swoją działkę w celu sprzedaży ograniczył powierzchnię działek przeznaczonych na sprzedaż, w celu wytyczenia wygodnej drogi i placu manewrowego. Trudno również wymagać od kupującego nieruchomość znajomości wszystkich przepisów i wyobraźni na temat przyszłego funkcjonowania swojego gospodarstwa.

Zmiana przepisów doprowadzi do powstawania wąskich, ślepozakończonych dróg wewnętrznych, przy których będzie powstawała gęsta zabudowa. Uniemożliwi to dogodną komunikację i reakcję w sytuacjach kryzysowych (np. pożar).

Przykład 2: Właściciel nieruchomości dokonał podziału nieruchomości na 9 działek. W celu zapewnienia dostępu komunikacyjnego do wszystkich działek wydzielił drogę wewnętrzną, slepozakończoną o długości 220 m. Ustalenia MPZP wymusiły wydzielenie drogi o szerokości 5 m oraz wytyczenie placu manewrowego o wymiarach 12m x 12m. Dzięki takiemu rozwiązaniu wszystkie nieruchomości, które wkrótce zostaną zabudowane mają dogodny i bezpieczny dostęp do drogi publicznej, a służby komunalne i ratunkowe łatwo dojadą do wszystkich gospodarstw.



3. Regulacja stanu prawnego dróg gminnych
Wprowadzenie proponowanych zmian doprowadzi też do braku możliwości regulacji dróg gminnych. Problem ten dotyczy przede wszystkim gmin wiejskich, gdzie większość dróg jest bardzo wąskich. Rozszerzające się obszary budowlane wymagają dostosowania parametrów dróg do obowiązujących norm.

Obecnie umożliwia to art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na mocy którego gminy mogą przejmować części nieruchomości, które przy podziale działki zostały wydzielone na poszerzenie drogi dojazdowej, zgodnie z ustaleniami MPZP.

Przykładowo właściciel dzieli działkę, położoną przy drodze o szerokości 2,80 m. W MPZP wyznaczono obszar drogi wewnętrznej o szerokości 6 m. W momencie podziału nieruchomości istnieje możliwość przejęcie z mocy prawa pasa o szerokości 3,20 m, na granicy nieruchomości z działką drogową. W ten sposób droga zostaje dostosowana do odpowiednich parametrów jezdnych. Właścicielowi nieruchomości należy się oczywiście rekompensata finansowa za działkę przejętą na poszerzenie drogi gminnej.

Dużą zaletą tej procedury jest jej prostota oraz niskie koszty przeprowadzenia całej operacji (nie ma konieczności angażowania notariusza w transakcję).

Wprowadzenie proponowanych zmian doprowadzi do zamrożenia stanu obecnego. Na podzielonych nieruchomościach powstaną nowe budynki, które będą położone wzdłuż drogi o szerokości 2,80 m.

Przykład 3: kolorami zaznaczono obszary zagospodarowania. W Gminie Michałowice, w miejscowości Raciborowice w wyniku wprowadzenia MPZP powstały nowe tereny przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Niestety wiele dróg w tej miejscowości prowadzących do nowych terenów budowlanych ma szerokość mniejszą niż 5 m. Droga gminna nr 75 ma szerokość 2,80 m. Właściciel sąsiedniej nieruchomości dokonuje podziału działki nr 70. MPZP wyznaczył pas drogowy o szerokości 6m. Przepis art. 98 uogn umożliwił przejęcie na rzecz Gminy Michałowice z mocy prawa, za odszkodowaniem, części działki nr 70 (zgodnie z liniami zagospodarowania MPZP) i poszerzenie drogi do szerokości 6m.

4. Dostosowanie parametrów działki do zamierzeń inwestycyjnych
Badanie zgodności podziałów nieruchomości z MPZP uniemożliwia wytyczanie działek, na których nie będzie możliwa realizacja inwestycji. Po proponowanych zmianach przepisów właściciel nieruchomości mógłby wydzielić działkę położoną przy drodze publicznej, której szerokość od drogi wyniesie np. 20 metrów.

Linia zabudowy określona w MPZP może z kolei ograniczać zabudowę działki na kilku lub nawet kilkunastu metrach od strony drogi, co uniemożliwi ulokowanie budynku na działce.                                                              

Przykład 4: Gdyby nowe przepisy weszły w życie, właściciel nieruchomości nr 559 mógłby wydzielić ze swojej działki, nową działkę o rozsądnej - wydawałoby się - szerokości 16 metrów od drogi powiatowej. Ponieważ linia zabudowy określona w MPZP nie pozwala jednak na lokowanie budynków w odległości 11 metrów od drogi, na zainwestowanie działki pozostaje jedynie 5 metrów, co w praktyce uniemożliwia wybudowanie budynku. Taka wada działki może zostać wykryta często dopiero w trakcie procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, już po przeniesieniu własności nieruchomości.
 

Jarosław Sadowski
Zastępca Wójta Gminy Michałowice