Co ogranicza rozwój rynku nieruchomości w Polsce? Odpowiedzi na to pytanie udzielili deweloperzy prowadzący działalność w polskich miastach wojewódzkich. Wyniki badań komentuje ekspertka z Uniwersytetu Łódzkiego, Agata Antczak - Stępniak.

Działalność deweloperska charakteryzuje się niezwykłą złożonością. Wynika ona z kilku zmiennych: wysokiej kapitałochłonności, liczby uczestników mających wpływ na powodzenie przedsięwzięć, a także czynności jakie należy wykonać w trakcie realizacji inwestycji. Ponadto na działalność tę oddziałuje szereg różnorodnych czynników. Należą do nich:

• makroczynniki – oddziałujące na terenie całego kraju (poziom inflacji, stóp procentowych, PKB itp., zmiany przepisów prawa, sytuacja polityczna w kraju i zagranicą czy poziom zaawansowania technologicznego kraju)

• mezoczynniki – charakterystyczne dla obszaru danego miasta (np. poziom wynagrodzeń, bezrobocia, ludności, migracji, liczba wydawanych pozwoleń na budowę, planów miejscowych, uzbrojenie terenu itp.)

• mikroczynniki – odnoszące się do konkretnych nieruchomości, na których deweloper realizuje swoje przedsięwzięcie (wielkość, kształt nieruchomości, jej otoczenie, cena)

 

 

Na pierwszy rzut oka trudno jest powiedzieć, które z wyżej wymienionych elementów mają największy wpływ na działalność deweloperską w Polsce. Często zwraca się uwagę na znaczenie czynników o charakterze ekonomicznym. Mówi się zatem o wpływie stóp procentowych, liczby udzielanych kredytów, czy też na poziomie lokalnym, o wielkości popytu, czyli liczbie osób chętnych do nabycia mieszkania mających odpowiednią siłę nabywczą. Takie podejście może wynikać z faktu, że zachodnie rynki nieruchomości są dobrze rozwinięte: mają odpowiednie i w sposób właściwy egzekwowane regulacje prawne, cechują się silnym umiędzynarodowieniem, a zatem, to co dzieje się w gospodarce jednego kraju może oddziaływać na rynki nieruchomości innych państw. Miało to miejsce m.in. w trakcie światowego kryzysu finansowego lat 2007-2009. Ponadto dane ekonomiczne są mierzalne, dlatego częściej się je analizuje. Nie oznacza to jednak, że czynniki ekonomiczne mają w Polsce największe znaczenie.

Należy pamiętać, że Polska cechuje się słabiej rozwiniętym rynkiem nieruchomości, który funkcjonuje w warunkach wolnorynkowej gospodarki dopiero od 30 lat. Ponadto, znaczenie czynników o charakterze instytucjonalnym jest tu większe niż w krajach zachodnich. Wskazują na to również opinie 39 przebadanych deweloperów rozwijających swoją działalność w polskich miastach wojewódzkich. 

 

Aż 33% respondentów uważa, że czynniki instytucjonalne mają największe znaczenie dla rozwoju ich działalności. Najczęściej wskazywano na istotność zmian przepisów prawnych oraz programów pomocowych dla mieszkalnictwa. Dla rozwoju współczesnego rynku nieruchomości w Polsce istotne znaczenie miało uchwalenie w okresie transformacji ustrojowej prawa budowlanego, prawa związanego z własnością lokali, hipoteką i in. Jednakże liczba przepisów prawa mających bezpośredni lub pośredni wpływ na tę działalność jest w naszym kraju zbyt duża. Ponadto zbyt często się one zmieniają.

 

Ankietowani przedsiębiorcy podkreślają, że problemem w naszym kraju jest nie tylko wielość przepisów prawa i częstotliwość ich zmian, ale również ich nieprzejrzystość, która stwarza pole do różnych interpretacji, a co za tym idzie - konfliktów. Z kolei każdy spór między deweloperem, a którymkolwiek z uczestników procesu deweloperskiego może skutkować opóźnieniami w realizacji inwestycji i koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów przez dewelopera z tytułu chociażby kar umownych. 

 

Wykres 1. Znaczenie makroczynników w rozwoju działalności deweloperskiej

Źródło: opracowanie własne.

 

 

W krajach rozwiniętych zatem popyt jest rzeczywiście kluczowym elementem wpływającym na działalność deweloperską, jednak w krajach gdzie rynek nieruchomości dopiero się rozwija, tak jak w przypadku Polski, uwarunkowania instytucjonalne odgrywają równie ważną rolę w jej rozwoju. Nie powinno się zatem uchwalać aktów prawnych „z dnia na dzień”, w pośpiechu spowodowanym kampanią przedwyborczą, a co najważniejsze, bez konsultacji społecznych. Konsekwencje takich działań mogą być bowiem odczuwalne w dłuższej perspektywie czasu przez podmioty, których regulacje te dotyczą, jak również przez całe społeczeństwo, jeśli wiąże się to z koniecznością poniesienia dodatkowych nakładów ze strony państwa.