Resort rozwoju zaznaczył, że reforma systemu planowania przestrzennego wymaga w pierwszej kolejności uszczelnienia procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy (decyzje wz) poprzez doprecyzowanie kryteriów lokalizacji oraz wprowadzenie terminu ważności decyzji. Jak zaznaczono w komunikacie ministerstwa, decyzje wz powinny być wydawane w zgodzie z polityką przestrzenną gminy i w ramach władztwa planistycznego.

"Jednym z najczęściej powtarzanych postulatów środowisk branżowych związanych z planowaniem przestrzennym jest zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, dokumentu o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego, aktem prawa miejscowego, którego ustalenia byłyby wiążące także przy wydawaniu decyzji wz" - czytamy w komunikacie resortu.

Wskazano też, że niezbędne jest usprawnienie sporządzania planów miejscowych oraz zaproponowanie nowego narzędzia urbanistyki operacyjnej, uławiającego inwestowanie przy zachowaniu zasad ładu przestrzennego i transparentności (zintegrowany plan inwestycyjny „ZPI”).

Uściński: zamiast nowej ustawy będzie nowelizacja przepisów o planowaniu przestrzennym 

Ministerstwo podkreśliło, że należy kontynuować działania dotyczące maksymalnej dostępności społeczeństwa do danych dotyczących planowania przestrzennego. Służyć temu będzie wprowadzenie ogólnokrajowego Rejestru Urbanistycznego jako powszechnego źródła danych i informacji przestrzennych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Nowa ustawa ma wejść w życie od 1 stycznia 2023 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, które mają wejść w życie dopiero 1 stycznia 2026 r.

Najważniejsze rozwiązania reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego:

Plan ogólny

Jednym z najważniejszych elementów reformy jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego – planu ogólnego.

Jak zaznaczono w OSR projektu, plan ogólny będzie dokumentem zwięzłym o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne przyjmowanie. Pozwoli on określić:
-    zgeneralizowaną strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych, w których będą mogły być realizowane zdefiniowane wcześniej funkcje terenów. Dla stref zostaną także określone podstawowe parametry zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasięg stref umożliwiających rozwój zabudowy mieszkaniowej zdeterminowany zostanie wynikiem doprecyzowanego metodologicznie, ale sporządzanego wyłącznie dla terenów mieszkaniowych bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę.
-    granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy,
-    granice obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których możliwe będzie zmodyfikowanie określonych warunków inwestowania,
-    standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów realizujących usługi publiczne.

Plan ogólny stanowić będzie schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, zwanego dalej „ZPI”, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni i będą stanowić  wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego, niezależnie od formy prawnej jakie te działania przyjmą. Plan ogólny będzie dokumentem elastycznym, w takim znaczeniu, że opisane w nim zasady będą dawały projektantowi swobodę w zakresie wariantowania niekonfliktujących ze sobą rozwiązań na etapie sporządzania planów miejscowych, nie powodując jednocześnie konieczności zmiany planu ogólnego. Pomimo dużego zakresu obszarowego opracowania, z uwagi na wąski zakres tematyczny i niewielką liczbę wymaganych oznaczeń, możliwe będzie zachowanie dokładności odpowiadającej skali poszczególnych działek ewidencyjnych.

Podstawowym ustaleniem planu ogólnego będzie zobrazowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej poprzez podział obszaru gminy na strefy planistyczne. W ramach strefy określony zostanie katalog dopuszczalnych funkcji terenów umożliwiający powiązanie ustaleń planu ogólnego ze szczegółowymi rozstrzygnięć planistycznymi na poziomie planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy. 

Gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy, na których nowa zabudowa będzie mogła być realizowana jako wypełnienie istniejących i wykształconych struktur funkcjonalno-przestrzennych. W praktyce oznaczać to będzie, że tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze, nowe obiekty będą mogły być lokalizowane wyłącznie w oparciu o plany miejscowe, w tym zintegrowane plany inwestycyjne.

Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Jak zaznaczono w OSR projektu ustawy rolę studium w zakresie określenia ram polityki przestrzennej ma spełniać strategia rozwoju gminy. W strategii gminy identyfikowane będą potrzeby rozwojowe w wymiarze społecznym i ekonomicznym, jednocześnie określając zakres zmian dotyczących polityki przestrzennej, służących realizacji tych potrzeb. Ogólny kierunek polityki przestrzennej przyjęty w strategii będzie podlegał doprecyzowaniu i przełożeniu na konkretne normy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w planie ogólnym, a następnie w ramach rozstrzygnięć podejmowanych w planach miejscowych i decyzjach o warunkach zabudowy.

Tym samym, jak zaznaczono w OSR, w planie ogólnym zostanie osadzony zakres przedmiotowy studium związany z kreowaniem bardziej szczegółowych kierunków rozwoju przestrzennego, w tym określanie struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy oraz ogólnych wytycznych dotyczących kształtowania zabudowy. W odróżnieniu od obecnego studium, ustalenia te będą miały charakter obowiązujących w gminie norm.

Zmiany w procedurze planistycznej

W projekcie zaproponowano ustanowienie generalnej zasady, że partycypacja społeczna jest niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego. Ma w tym pomóc m.in. wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej, a także ujednolicenie przepisów dla różnych aktów planistycznych, dostosowanie ich do przepisów w sprawie konsultacji społecznych występujących w innych ustawach (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Zaproponowano też zmniejszenie obciążeń regulacyjnych niekorzystnych z punktu widzenia funkcjonowania obywateli, w tym w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej. Chodzi o usprawnienie sporządzania planów miejscowych m.in. przez możliwość równoległej realizacji procedury aktów planistycznych czy też wprowadzenie uproszczonego trybu uchwalania miejscowego planu. Jak zapewniają autorzy projektu, efektem tych zmian będzie istotne skrócenie czasu opracowywania aktów planowania przestrzennego.

Zmiany w przepisach dotyczących decyzji wz

Projekt wprowadza ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji wz dla wybranych funkcji, w szczególności dla zabudowy mieszkaniowej i zabudowy usługowej z wyłączeniem handlu - ustawa określi maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego (wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo).

Zgodnie z projektem decyzje wz będą związane ustaleniami planu ogólnego – uwarunkowanie jej wydania od położenia na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy orazokreślenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji. Ponadto zaproponowano, że decyzje o warunkach zabudowy będą obowiązywały przez 3 lata od daty uprawomocnienia się decyzji.

Zdaniem projektodawcy, zaproponowane zmiany umożliwią bardziej racjonalne wykorzystanie przestrzeni w oparciu o obecne uwarunkowania. Nie ograniczą przy tym możliwości korzystania z nieruchomości w istniejącym stanie zagospodarowania, umożliwiając taką jego zmianę, która będzie dostosowana do aktualnego sąsiedztwa. "Jednocześnie dzięki wprowadzonym rozwiązaniom decyzje wz będą realizowały zakładane przy ustanawianiu tego instrumentu cele, czyli uzupełnianie luk w istniejącej tkance urbanistycznej o wysokim stopniu wykształcenia" - czytamy w OSR.

Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego

Jednym z elementów reformy ma być Rejestr Urbanistyczny prowadzony w systemie teleinformatycznym. W Rejestrze będą się znajdowały między innymi dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru.

Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system informacji. 

Zintegrowane Plany Inwestycyjne

Projekt wprowadza też zintegrowany plany inwestycyjny (ZPI), który ma być nowym narzędziem urbanistyki operacyjnej przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych wymagających skoordynowania w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną.

ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.

Zgodnie z projektowaną ustawą, plan będzie uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne.

Istotą tego rozwiązania jest poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji – mogą to być zarówno inwestycje mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne, a także inwestycje produkcji rolniczej.

Zdaniem autorów ustawy nadanie ZPI rangi planu miejscowego zwiększy udział mieszkańców w postępowaniu i uporządkuje zasady lokalizacji, wprowadzając warunek zgodności z planem ogólnym, jak przy każdym planie miejscowym. 

mp/