Przygotowany przez KE Affordable Housing Act, czyli akt w sprawie przystępnych cenowo mieszkań, wprowadza po raz pierwszy na poziomie UE pojęcie „obszarów dotkniętych trudnościami mieszkaniowymi”. Chodzi o miasta, dzielnice czy miejscowości turystyczne, w których ceny mieszkań stały się szczególnie wysokie w stosunku do dochodów mieszkańców, a ich dostępność jest ograniczona. Projektowane przepisy mają ułatwić lokalnym władzom ograniczanie najmu krótkoterminowego na tych obszarach, jeśli przyczynia się on do braku mieszkań i wzrostu ich cen.

„Mieszkalnictwo jest pierwszym źródłem nierówności społecznych w Europie. Dlatego z zadowoleniem przyjmujemy pierwsze w historii unijne rozporządzenie dotyczące mieszkalnictwa, ponieważ uznaje ono, że mieszkania służą przede wszystkim do zamieszkania, a nie do generowania zysku” -  powiedział burmistrz Barcelony Jaume Collboni, sprawozdawca KR ds. dostępnego mieszkalnictwa.

Według KE obecne regulacje nie dają lokalnym władzom wytycznych, jak wykazać, że na danym terenie rzeczywiście istnieje kryzys mieszkaniowy. Nowe przepisy mają wypełnić tę lukę. I tak, władze, które będą chciały wprowadzić ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego, nadal będą musiały wykazać, że dany teren jest obszarem dotkniętym trudnościami mieszkaniowymi, ale otrzymają ku temu konkretne wskaźniki. Podstawowym ma być relacja cen mieszkań do dochodów, uzupełniona analizą lokalnej podaży i popytu oraz zmian demograficznych. W przypadku ograniczeń najmu krótkoterminowego trzeba będzie ponadto wykazać, że przez co najmniej trzy lata wywierał on znaczący negatywny wpływ na dostępność lub ceny mieszkań. Samorząd będzie musiał również udowodnić, że mniej restrykcyjne rozwiązania nie byłyby równie skuteczne. Ograniczenia mają obowiązywać maksymalnie przez pięć lat, z możliwością ich przeglądu w trakcie.

„Ta ustawa jest pierwszym ważnym krokiem w odpowiedzi na obawy rosnącej liczby obywateli, którzy mają trudności ze znalezieniem miejsca do zamieszkania. Doceniamy pełne uznanie roli miast i władz lokalnych, które od samego początku przyczyniały się do tej pracy. Będziemy nadal pracować nad udoskonaleniem proponowanych środków i zwiększeniem skuteczności wsparcia UE” – oceniła propozycję KE przewodnicząca Komitetu Regionów Kata Tutto.

Szefowa KR wskazała jednocześnie na sprzeczność między przedstawioną inicjatywą a propozycją wieloletnich ram finansowych UE na lata 2028-2034, która w jej opinii drastycznie ogranicza rolę miast i regionów w kierowaniu unijnymi inwestycjami oraz likwiduje instrumenty finansowe wykorzystywane dotychczas przez władze lokalne do wspierania strategii mieszkaniowych.

O problemie dostępności mieszkań mówiła już w ubiegłorocznym orędziu o stanie Unii szefowa KE Ursula von der Leyen. Z badań Eurobarometru wynika, że 40 proc. mieszkańców UE uważa brak mieszkań w rozsądnych cenach za duży problem; w miastach odsetek ten wynosi 51 proc. W opinii KE jednym z czynników pogłębiających kryzys może być rosnąca liczba mieszkań przeznaczanych na wynajem krótkoterminowy, co zmniejsza liczbę lokali dostępnych dla mieszkańców. W latach 2018–2024 liczba noclegów oferowanych za pośrednictwem czterech największych platform, np. Airbnb, wzrosła w UE o 93 proc. Na przykład w centrum Madrytu na każde 100 mieszkań dostępnych na rynku długoterminowym przypada obecnie około 40 lokali oferowanych na krótki termin. Na Malcie ponad 60 proc. ofert krótkoterminowych jest zarządzanych przez gospodarzy posiadających co najmniej dwa lokale.

Wiele państw i miast zaczęło wprowadzać własne ograniczenia. Austria stosuje regulacje dotyczące nabywania drugich domów, Niemcy – pustostanów i przekształcania mieszkań na inne cele, a Holandia – m.in. kupowania lokali z przeznaczeniem na wynajem. Ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego wprowadziły też m.in. Paryż i Barcelona. Problem w tym, że część tych regulacji jest kwestionowana przez właścicieli nieruchomości i przedsiębiorców jako niezgodna z prawem UE. Traktaty gwarantują m.in. swobodny przepływ kapitału i usług, a unijna dyrektywa usługowa wymaga, aby ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego nie dyskryminowały właścicieli i usługodawców. Do TSUE trafiły już sprawy dotyczące regulacji ograniczających najem m.in. w Austrii, Belgii i Danii.

Jak podkreśliła KE, mieszkalnictwo nadal pozostaje kompetencją państw UE i ich samorządów, a KE nie będzie wskazywać, które miasta czy regiony są dotknięte kryzysem, ani nakazywać wprowadzania ograniczeń. Komisja zachęciła natomiast państwa i samorządy do szybszego wydawania pozwoleń na budowę, udostępniania gruntów, renowacji istniejących budynków oraz zwiększania liczby mieszkań socjalnych.

mam/