Wprowadzenie planu ogólnego, uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań, wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych oraz utworzenie rejestru urbanistycznego – to najważniejsze elementy reformy planowania przestrzennego, o których poinformowano w wykazie prac legislacyjnych rządu.
W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów opublikowano informację na temat projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Regulacja, która przewiduje gruntowną reformę obowiązującego od prawie 19 lat systemu planowania przestrzennego ma zostać przyjęta przez rząd w II kwartale 2022 r.
W opublikowanej informacji wskazano, że w pierwszej kolejności reforma ma uszczelnić procedury wydawania decyzji wz poprzez doprecyzowanie kryteriów lokalizacji oraz wprowadzenie terminu ważności decyzji. Decyzje wz powinny być wydawane w zgodzie z polityką przestrzenną gminy i w ramach władztwa planistycznego.
W informacji zwrócono uwagę, że celem zmian jest również usprawnienie sporządzania planów miejscowych oraz zaproponowanie nowego narzędzia urbanistyki operacyjnej uławiającego inwestowanie przy zachowaniu zasad ładu przestrzennego i transparentności (zintegrowany plan inwestycyjny, zwany dalej „ZPI”).
1) Wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego – planu ogólnego.
Plan ogólny będzie dokumentem zwięzłym, o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne przyjmowanie. Plan ogólny pozwoli określić:
- zgeneralizowaną strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych, w których będą mogły być realizowane zdefiniowane wcześniej funkcje terenów. Dla stref zostaną także określone podstawowe parametry zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasięg stref umożliwiających rozwój zabudowy mieszkaniowej zdeterminowany zostanie wynikiem doprecyzowanego metodologicznie, ale sporządzanego wyłącznie dla terenów mieszkaniowych bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę,
- granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy,
- granice obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których możliwe będzie zmodyfikowanie określonych warunków inwestowania,
- standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów realizujących usługi publiczne.
Przesądzenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym ZPI, jak i decyzji o warunkach zabudowy.
2) Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W zakresie określenia kierunków polityki przestrzennej rolę studium pełnić będzie strategia rozwoju gminy, w ramach której sporządza się model struktury funkcjonalno-przestrzennej oraz formułuje się ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej. Ustalenia zarówno strategii jak i planu ogólnego tworzone będą w oparciu o uwarunkowania identyfikowane m.in. w diagnozie sytuacji społecznej, gospodarczej i przestrzennej. W planie ogólnym zostanie osadzony zakres przedmiotowy studium związany z przełożeniem ram rozwoju przestrzennego na konkretne rozwiązania planistyczne, w tym delimitacja stref planistycznych oraz określanie wytycznych dotyczących kształtowania zabudowy. W odróżnieniu od obecnego studium, ustalenia te będą miały charakter powszechnie obowiązujących norm.
3) Zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej:
- zmiana przepisów dotyczących udziału społeczeństwa w procedurze planistycznej – ujednolicenie przepisów dla różnych aktów planistycznych, wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej,
- skrócenie procedur, w tym wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach, umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów oraz ograniczenie konieczności powtarzania konsultacji społecznych.
4) Zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy:
- wprowadzenie ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji wz dla wybranych funkcji, w szczególności dla zabudowy mieszkaniowej i zabudowy usługowej z wyłączeniem handlu – ustawa określi maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego (wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo),
- związanie decyzji ustaleniami planu ogólnego – uwarunkowanie jej wydania od położenia na obszarze uzupełniania zabudowy oraz określenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji, takich jak wysokość i intensywność zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej,
- wprowadzenie w ustawie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy (3 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna), podobnie jak to jest w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę, która ma określony termin ważności.
5) Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego prowadzonego w systemie teleinformatycznym, będącego źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. W rejestrze znajdą się między innymi dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system informacji.
6) Wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego – ZPI, będącego formą planu miejscowego, rozwijającego i zastępującego rozwiązania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021 r. poz. 1538). Procedura uchwalenia ZPI będzie przewidywać dużą rolę inwestora i będzie poprzedzona negocjacjami z władzami gminy.
Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą gwarantowane w formie umowy. Rozwiązanie to dotyczyć będzie również innych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych. ZPI będzie narzędziem dającym gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego oraz umożliwi realizowanie inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.
Od końca grudnia do 17 stycznia trwały prekonsultacje projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wraz z projektem ustawy udostępniono projekt rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy.
mp/