Częstochowa: Wynajmowanie mieszkań komunalnych inaczej

Uchwałę zmieniono w związku z koniecznością dostosowania prawa miejscowego do nowych zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.  
 
Zmian w porównaniu do poprzednio obowiązującej uchwały jest sporo. Na wynajem mieszkania komunalnego będą mogły oczekiwać częstochowianki i częstochowianie, którzy do tej pory byli pozbawieni tej możliwości, np. ze względu na powierzchnię pokoi przypadającą na jedną osobę.
 
Uchwalone przepisy umożliwią wynajem mieszkania osobie, która posiada niskie dochody i spełnia jeden z niżej wymienionych warunków:

1. mieszka w lokalu zajmowanym przez więcej niż jedno gospodarstwo domowe,
2. mieszka w lokalu, w którym na jeden pokój przypadają więcej niż 2 osoby; przy uwzględnieniu prawa do zamieszkiwania w odrębnym pokoju wynikającego z orzeczenia o stopniu niepełnosprawności,
3. mieszka w lokalu lub w budynku przeznaczonym do wyłączenia z eksploatacji, którego stan techniczny potwierdza ekspertyza lub decyzja wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego,
4. mieszka w lokalu niedostosowanym do rodzaju niepełnosprawności członka gospodarstwa domowego,
5. pozostaje w rodzinnej lub instytucjonalnej formie pieczy zastępczej,
6. została dotknięta przemocą i mieszka w lokalu ze sprawcą przemocy,
7. zajmuje tymczasowe pomieszczenie,
8. mieszka w lokalu chronionym lub treningowym,
9. przebywa w miejscu zbiorowego zakwaterowania typu przytulisko, schronisko, noclegownia,

I tak, na przykład, nowe zapisy umożliwią wynajem osobie, która dotychczas mieszkała w lokalu o dużej powierzchni zajmowanym przez więcej niż jedno gospodarstwo domowe. Dotyczy to przede wszystkim rodzin wielopokoleniowych, które zajmują jedno mieszkanie, ale na tyle duże, że dotychczas obowiązujące kryteria nie dawały im możliwości wynajęcia lokalu z zasobów komunalnych.
 
Do wynajmu uprawniona będzie też osoba, która mieszka w zasobach prywatnych, w sytuacji gdy lokal lub budynek został przeznaczony do wyłączenia z eksploatacji ze względu na zły stan techniczny potwierdzony ekspertyzą lub decyzją wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
 
Na poprawę warunków mieszkaniowych będą mogły liczyć rodziny z osobami niepełnosprawnymi, które mieszkają w lokalu niedostosowanym do rodzaju niepełnosprawności członka gospodarstwa domowego. Dotychczas obowiązujące przepisy uniemożliwiały najem lokalu komunalnego np. osobie zajmującej pełnostandardowy lokal na 3 piętrze w budynku prywatnym, która z uwagi na dysfunkcję narządu ruchu porusza się na wózku, bo nie spełniała kryteriów metrażowych.
 
Istotną zmianą w uchwale jest także to, że na mieszkanie komunalne będzie mogła liczyć osoba dotknięta przemocą, która mieszka w lokalu z jej sprawcą.
 
Nowa uchwała zmienia też sposób liczenia dochodu, który umożliwi wynajem lokalu.
 
Wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniająca najem nie może przekroczyć: w jednoosobowym gospodarstwie domowym 220% najniższej emerytury; w dwuosobowym - 400% najniższej emerytury; a w składającym się z więcej niż 2 osób – 400% powiększonego o 80% najniższej emerytury dla każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego.
 
Zmianie ulega także tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o wynajem lokalu komunalnego.
 
Od 27 kwietnia przestaje istnieć Społeczna Komisja Mieszkaniowa. Składane przez częstochowianki i częstochowian wnioski będą oceniane według obiektywnych kryteriów wyszczególnionych w załączniku do uchwały.
 
Ocenie punktowej podlegać będą warunki zamieszkania (powierzchnia użytkowa przypadająca na osobę w gospodarstwie domowym), struktura gospodarstwa domowego (m.in. liczba osób niepełnoletnich, samotne wychowywanie dziecka, wnioskodawca pozostający w rodzinnej bądź instytucjonalnej pieczy zastępczej), orzeczenie o stopniu niepełnosprawności (wnioskodawcy i osób wspólnie zamieszkujących), sytuacja mieszkaniowa wnioskodawcy i członków jego gospodarstwa domowego (m.in. zły stan budynku lub lokalu, w którym mieszka, doświadczanie przemocy domowej, pobyt w mieszkaniach chronionych i treningowych), sytuacja materialna gospodarstwa domowego (uzyskiwanie dochodów z innych źródeł niż MOPS i CCŚ), wywiązywanie się z obowiązków wynikających z zajmowania lokalu mieszkalnego (m.in. brak zadłużenia czynszowego, brak wyroku eksmisyjnego z powodu zadłużenia czy rażąco nagannego zachowania).
 
Wnioskodawca otrzyma pisemną informację o sposobie rozpatrzenia sprawy, wraz z uzasadnieniem i liczbą otrzymanych punktów. Złożony wniosek będzie ważny przez 12 miesięcy. W przypadku zmiany sytuacji życiowej osoby składającej wniosek, będzie można go uzupełnić (np. po narodzinach dziecka), wówczas punktacja wniosku także zostanie ponownie przeliczona.
 
Osoby, których wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, będą składały deklarację wynajmu konkretnego lokalu.
Aktualizowane raz na kwartał listy lokali przeznaczonych do wynajmu będą podawane do publicznej wiadomości - wywieszane na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta Częstochowy oraz publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej.
 
Wnioskodawcy będą mogli wybrać spośród dostępnych wolnych lokali mieszkanie spełniające ich oczekiwania. Ograniczeniem będzie powierzchnia lokalu. Zgodnie z nowymi regulacjami powierzchnia użytkowa lokalu oferowanego do wynajmu nie może przekroczyć: 35 m² - dla 1 osoby; 40 m² - dla 2 osób; 45 m² - dla 3; 55 m² - dla 4; 65 m² - dla 5, a dla rodzin składających się z 6 i więcej osób przeznaczone będą lokale o powierzchni powyżej 65 m².
 
Pierwszeństwo najmu będzie przysługiwać osobom, których wnioski uzyskały najwyższą liczbę punktów. W przypadku, gdy dwa lub więcej wniosków uzyska taką samą liczbę punktów, pierwszeństwo otrzyma ta osoba, która ma najwyższą liczbę punktów za warunki mieszkaniowe w dotychczasowym miejscu zamieszkania, a następnie wniosek z wcześniejszą datą rejestracji.
 
W celu zapewnienia kontroli społecznej, do publicznej wiadomości corocznie podawany będzie raport za rok poprzedni, zawierający liczbę osób oczekujących na wynajem lokalu z mieszkaniowego z zasobu gminy i liczbę wynajętych lokali mieszkalnych oraz pomieszczeń tymczasowych.
 
Uchwała reguluje także zasady zawierania umów z osobami, które pozostały w lokalu po śmierci dotychczasowego najemcy, a nie wstąpiły w stosunek najmu na podstawie zapisów kodeksu cywilnego (nie należą do kręgu osób najbliższych). Osoby takie będą mogły stać się najemcami, pod warunkiem bieżącego regulowania należności związanych z zajmowaniem lokalu i spełniania kryterium dochodowego.
 
Natomiast w przypadku wyprowadzenia się dotychczasowego najemcy umowa najmu będzie mogła zostać zawarta z małżonkiem, byłym małżonkiem, dziećmi najemcy i jego współmałżonka, wstępnym, rodzeństwem, i innymi osobami, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, pod warunkiem bieżącego regulowania należności związanych z zajmowaniem lokalu oraz – co istotne - spełnienia kryterium dochodowego.
 
W uchwale znalazły się także szczegóły dotyczące zamiany lokali. Zamiany na wolny lokal z zasobu gminy będą rozpatrywane na tych samych zasadach jak nowy najem. O zamianę zajmowanego mieszkania na wolny lokal mieszkalny mogą ubiegać się także osoby spełniające kryteria dochodowe, które otrzymały odmowną decyzję o przyznaniu dodatku mieszkaniowego z uwagi na metraż zajmowanego lokalu.
W dalszym ciągu najemcy lokali należących do mieszkaniowego zasobu Gminy oraz osoby zajmujące lokale mieszkalne w innych zasobach mogą dokonywać pomiędzy sobą zamiany lokali na zasadzie dobrowolności pod warunkiem posiadania tytułu prawnego do zajmowanego lokalu i wyrażenia zgody na zamianę przez właściciela lokalu.
 
Uchwała jasno precyzuje też postępowanie w stosunku do osób, które pozostały w mieszkaniu w przypadku utraty tytułu prawnego przez dotychczasowego najemcę. Umowa najmu będzie mogła zostać zawarta z osobą, której z powodu zaległości wypowiedziano umowę lub orzeczono eksmisję pod warunkiem uregulowania całości zobowiązań, związanych z korzystaniem z lokalu i spełnienia kryterium dochodowego.
 
Pełny tekst uchwały ogłoszonej 12 kwietnia 2021 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego dostępny jest tutaj.
 
Uchwała wchodzi w życie 27 kwietnia - po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego.