Obowiązek sporządzenia planów ogólnych przez gminy został uregulowany reformą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku. Dokumenty te będą aktami prawa miejscowego i zastąpią Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP), które nie stanowiły jednak podstawy do realizowania decyzji administracyjnych. Plany ogólne będą stanowiły zbiór prawnie wiążących zasad dotyczących planowania przestrzennego i wydawania decyzji planistycznych. SUiKZP tymczasem były formą koncepcji rozwoju danej gminy, która nie miała charakteru prawnego.

Ekspert ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich dr Adam Ostrowski zapytany o to, czy wprowadzenie planów ogólnych można traktować jako zmianę jakościową odpowiedział, że ZMP od początku aprobował formułę aktów prawa miejscowego jako donioślejszych prawnie.

„To pożądana zmiana, która ograniczy wątpliwości interpretacyjne w zakresie podstaw prawnych do wydawania decyzji” - podkreślił.

Prof. Bolesław Stelmach, p.o. dyrektora Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki (NIAU) ocenił z kolei, że przejście z SUiKZP na plany ogólne będzie problematyczne.

„Nie ma w tym nic płynnego, dlatego, że studium nie było aktem prawa lokalnego, tylko dokumentem kierownictwa wewnętrznego. Mimo, że potem plany miejscowe musiały być z tym studium zgodne” - powiedział.

Dodał, że dobrym rozwiązaniem byłoby dążenie do osiągnięcia ładu przestrzennego, który mógłby „okiełznać decyzje o warunkach zabudowy (WZ)”. Te dokumenty miały być uzupełnieniem obszaru zabudowy w sytuacji, kiedy znane są parametry tej uzupełniającej zabudowy.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 r. od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Jednak decyzje o warunkach zabudowy (wuzetki) wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 roku będą bezterminowe, nawet jeśli uprawomocnią się po 31 grudnia 2025 roku.

Według dr. Ostrowskiego plany ogólne niewątpliwie ograniczą nadmierne wystawianie WZ.

„Jako ZMP postulujemy zmianę przepisów w tym zakresie tak, aby decyzję o warunkach zabudowy wydawano wyłącznie na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości objętej wnioskiem” - dodał.

Jak wynika z danych GUS, w 2023 r. 32,3 proc. powierzchni Polski było pokryte Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego. Rok później liczba ta wyniosła 32,5 proc. W samym 2024 roku uchwalono 2156 planów miejscowych.

W ocenie prof. Stelmacha uchwalane obecnie MPZP mają być źródłem informacji i decyzji do planu ogólnego.

„Gminy uchwalają jak najszybciej plany miejscowe, które do tej pory ciągnęły się przez lata czy dziesiątki lat po to, by zabetonować parametry, które inaczej mogłyby być bardzo trudne do uzasadnienia w planie ogólnym” - dodał.

P.o. dyrektora NIAU podkreślił, że sytuacja po wejściu planów ogólnych w życie jest niepewna. Jak określił, w całym procesie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym zabrakło odpowiedniego przygotowania.

„Nie zostały przeprowadzone warsztaty i badania skutków, sposobów prowadzenia procedur, tak jak to powinno wyglądać przy takiej rewolucji, jaka jest zafundowana planowaniu przestrzennemu w Polsce. Powinny być zrobione odpowiednie studia w małych gminach, gminach metropolitalnych na reprezentatywnej grupie, abyśmy wiedzieli, jak będzie wyglądało zderzenie naszej rzeczywistości z tym nowym aktem prawnym. Przygotowanie takiego procesu powinno trwać parę lat” - powiedział ekspert.

W listopadzie bieżącego roku, podczas posiedzenia komisji infrastruktury wiceminister rozwoju i technologii Michał Jaros powiedział, że tylko 30 proc. gmin ma szansę sporządzić te plany przed upływem terminu. Obecnie plany uchwaliły dwie gminy. Dodał również, że konsultacje społeczne przeprowadziło dopiero 2 proc. gmin.

Prof. Stelmach wyjaśnił, że tworzenie planów ogólnych i poziom ich skomplikowania jest zależny od m.in. struktury przyrodniczej, osadniczej i występowania presji inwestycyjnej w danej gminie. Ze względu na specyfikę każdej gminy i jej uwarunkowania trudno jest ocenić, na jakim poziomie mogą pojawić się komplikacje w opracowywaniu dokumentu.

Zapytany o ryzyka na poziomie sporządzania PO, które mogą skutkować jego unieważnieniem dr Ostrowski z ZMP odniósł się do przypadków uchwalonych już planów, które spotkały się z odmową na wyższym szczeblu.

„Wojewoda jako organ nadzoru nad legalnością uchwał podejmowanych przez gminy zwracał uwagę na kwestie o charakterze technicznym, choćby format elektroniczny w jakim zostały utrwalone plany ogólne. Samorządy raportują także problemy w interpretacji przebiegu konsultacji z mieszkańcami” - powiedział.

Sporządzenie planów ogólnych jest istotne dla gmin, jeśli będą chciały w przyszłości uchwalać MPZP oraz wydawać decyzje lokalizacyjne (o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz o warunkach zabudowy). W przypadku, gdy gmina nie będzie miała uchwalonego planu ogólnego, podjęcie tych planistycznych decyzji będzie niemożliwe. Ostateczny termin uchwalenia planów początkowo został wyznaczony na 1 stycznia 2026 roku. Został on jednak wydłużony o sześć miesięcy.

„To jest plan, który pozwoli na rozwój gminy, na jej mądre zagospodarowanie, albo wręcz przeciwnie, ten rozwój zablokuje, bo to będzie prawo, którego nie będzie wolno łamać. Pamiętajmy, że znikną WZ, na podstawie których w Polsce wydawano 50 proc. pozwoleń na budowę” - zaznaczył prof. Stelmach.

bch/ mam/