Serwis Samorządowy PAP: Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej wprowadziła do porządku prawnego wiele nowych obowiązków w zakresie zapewnienia budowli ochronnych. Przepisy dotyczące budowy m.in miejsc doraźnego schronienia (MDS) wejdą w życie od 1 stycznia 2026 r. Jaki wpływ te regulacje będą miały na branżę deweloperską?

Zofia Derdziuk-Markiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Jeżeli chodzi o inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne, mamy artykuł 94 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, który mówi o tym, że budynki mieszkalne wielorodzinne lub użyteczności publicznej, mające kondygnację podziemną, będą musiały być zaprojektowane i zbudowane w taki sposób, aby można było w przyszłości zorganizować w nich miejsca doraźnego schronienia. I to już samo w sobie jest trudne dla inwestorów i dla samorządów, dlatego że te miejsca doraźnego schronienia będą organizowane dopiero w sytuacji wojny lub zagrożenia.

Natomiast, żeby w przyszłości te kondygnacje podziemne mogły być wykorzystane jako miejsca doraźnego schronienia, muszą być wcześniej odpowiednio zaprojektowane. Przede wszystkim chodzi tutaj o konstrukcję i doprowadzenie mediów, co doprecyzowuje rozporządzenie z lipca 2025, wydane pół roku po przyjęciu przytoczonej ustawy. To rozporządzenie z jednej strony ma szczegółowe parametry, jeżeli chodzi o konstrukcję, natomiast definicja różnych układów konstrukcyjnych nawet czasem dla konstruktorów jest niejasna. Więc albo to będzie wzrost o 2,5 kN na każdą kondygnację powyżej drugiej kondygnacji naziemnej, albo o 5 kN. Kiloniuton to jednostka  siły, określająca nośność danego elementu, czyli maksymalną siłę jaką konstrukcja może bezpiecznie przenieść (jaki ciężar udźwignąć) bez deformacji czy uszkodzenia. Jest kluczowa dla bezpieczeństwa i stabilności konstrukcji, czyli te 5kN w rozporządzeniu to wytyczna, dodatkowy wskaźnik (obciążenie 0,5 tony = 500 kilogramów) 10kN+5kN na każdą kondygnację powyżej drugiej. dla 8 kondygnacji mamy 10+6*5=40 kN, czyli przy budynku 7-piętrowym nadziemia, (8 kondygnacji) strop nad MDS musi wytrzymać obciążenie ok. 4 ton. Z ostrożności konstruktorzy pewnie będą przyjmować 5kN. I na przykład dla budynku wielorodzinnego ośmiokondygnacyjnego powyżej drugiej kondygnacji mamy o 30 kN więcej. I to się przekłada realnie na koszty. 

Czy inwestorzy są gotowi na te zmiany?

Z D-M: Członkowie Polskiego Związku Firm Deweloperskich szykują się do tego od dawna. Od lipca organizowaliśmy szkolenia, webinary dla naszych członków, ale za każdym razem pojawiało się to samo pytanie: jak zaprojektować, skoro nie wiemy, jaka ma być pojemność potencjalnego miejsca doraźnego schronienia? Pojemność potencjalnego MDS jest określona w rozporządzeniu dopiero w paragrafie dziewiątym, które mówi o tym, że tak naprawdę nie całe kondygnacje podziemne mogą być wykorzystana pod MDS. Jest tam wskazana tak zwana wolna przestrzeń, czyli taka gdzie nie ma komórek lokatorskich, pomieszczeń technicznych. Ta powierzchnia wolna, może być wskazana przez organy ochrony ludności jako niezbędna na potrzeby MDS. To wynika znowu z ustawy o ochronie ludności, zgodnie z którą organy ochrony ludności planują na terenie swojej właściwości ilość schronów i ukryć. Pojemność MDS wyraża się w liczbie osób, które mogą schronić się przy założeniu, że minimalna powierzchnia tej wolnej przestrzeni liczona po podłodze na jedną osobę to jest półtora metra kwadratowego oraz dwa metry kwadratowe na każdą osobę z niepełnosprawnością poruszającą się na wózku inwalidzkim. I żadne przepisy nie określają, ile procent, czy ile takich osób na wózku inwalidzkim należy przyjąć. Po tym, jak przeprowadziliśmy analizę kilku przypadków to otrzymana liczba osób w potencjalnym MDS jest około 10 razy większa niż liczba mieszkańców danego budynku, co nie było do końca intencją ustawodawcy, o czym świadczy też artykuł 104 ustawy, gdzie jest napisane, że w pierwszej kolejności schronić się mają mieszkańcy danego budynku.

W wyniku różnych spotkań ustawodawca wsłuchał się w to, że projektanci projektują w metrach kwadratowych nie na konkretną liczbę osób i 24 października opublikowano projekt nowelizacji ustawy o ochronie ludności i ustawodawca zaproponował modyfikację artykułu 94 w taki sposób, że w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego pojemność liczy się w taki sposób, że powierzchnia użytkowa mieszkalna będzie dzielona na 25 m2, tym samym otrzymując liczbę osób już na etapie projektu, a nie w sytuacji wojny lub zagrożenia. Po etapie opiniowania, który zakończył się w listopadzie br. w dniu 22.12.2025r. udostępniono do ponownego opiniowania zmieniony projekt II ustawy wg stanu na dzień 17.12.2025r. i wskaźnik 25m2/os z nowego art., 94 zamieniono na 20m2/os. co według organów publicznych stanowi realne odzwierciedlenie warunków mieszkaniowych Polek i Polaków. Jeżeli wejdzie ta nowelizacja w życie, to nie cały garaż będzie musiał być dostosowany, zaprojektowany i zbudowany w taki sposób, żeby można było w nim zorganizować MDS, a część garażu - wtedy to wzmocnienie stropu oraz wyjścia ewakuacyjne, wyjścia zapasowe oraz przyłącza mediów, będą dotyczyły tej powierzchni odpowiadającej konkretnej pojemności potencjalnego MDS w liczbie osób.

Jakie jeszcze przepisy będą miały wpływ na realizację inwestycji mieszkaniowych w kontekście zapewnienia bezpieczeństwa?

Z D-M: Jest jeszcze nowelizacja Prawa budowlanego z dnia 4 grudnia, podpisana przez Prezydenta,  została opublikowana w Dzienniku Ustaw RP 23 grudnia br. Rzadko wspomina się przy okazji tej nowelizacji o przepisie, który łączy tzw. przepisy schronowe z wynikające ustawy o ochronie ludności i aktów wykonawczych z projektem budowlanym. Tam jest zupełnie nowy obowiązek. Chodzi o to, że „w przypadku obiektu budowlanego, o którym mowa w artykule 93, 94 i 95, czyli to dotyczy nowych inwestycji takich jak budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki użyteczności publicznej oraz infrastruktura podziemna komunikacyjna typu metro, czy kolej. W związku z ustawą z dnia 5 grudnia 2024 o ochronie ludności i obronie cywilnej, do wniosku o pozwolenie na budowę będzie wymagane złożenie dodatkowego oświadczenia inwestora o obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności oraz wykonania obiektu budowlanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności albo o braku takiego obowiązku”. To oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Podejrzewam, że część inwestorów może się dopiero o tym obowiązku dowiedzieć, jak złoży wniosek o pozwolenie na budowę i organ wezwie do przedłożenia tego oświadczenia. To oznacza, że niestety chaos w styczniu jest nie do uniknięcia, ale ta zmiana powoduje, że cel ustawodawcy zostanie osiągnięty - każdy inwestor będzie musiał przeanalizować (oczywiście przy udziale projektanta) czy przepisy schronowe dotyczą jego inwestycji czy nie i na tej podstawie złożyć oświadczenie. 

Jeśli chodzi o zmiany w ustawie o ochronie ludności, opublikowany projekt II z dnia 17.12.br. wspomniany wcześniej potwierdza deklaracje MSWiA o wprowadzeniu pewnego rodzaju quasi-odstępstwo - nowy art. 92a projektu II ustawy, umożliwiające właściwemu miejscowo wojewodzie wyrażenie zgody na rozwiązanie zamienne, „zgoda na zastosowanie rozwiązań zamiennych na wniosek inwestora lub właściciela obiektu budowlanego uzasadniony ekspertyzą techniczną ma udzielać albo odmawiać udzielenia właściwy miejscowo wojewoda w drodze postanowienia, na które nie służy zażalenie”.

Czyli może się okazać, że na początku roku będzie pewien przestój w branży, bo inwestorzy będą czekali na nowe przepisy, które mają być bardziej precyzyjne.

Z D-M: Jeżeli inwestor ma jakiś cel biznesowy, że musi złożyć ten wniosek o pozwolenie na budowę w styczniu, to musiałby wzmocnić cały strop kondygnacji podziemnych i wszystkie elementy dodatkowej infrastruktury, bo tam mamy różne wskaźniki zawsze na liczbę osób. To oznacza więcej potencjalnych toalet, więcej wyjść ewakuacyjnych. Jako PZFD dążyliśmy do tego, żeby wykonać symulację tego, z czym inwestorzy by się mierzyli od 1 stycznia, jeśli przepisy nie zostałyby zmienione. Ta nowelizacja jest wynikiem zrozumienia przez MSWiA, jak w szczegółach wygląda proces projektowy i jakie są niezbędne warunki brzegowe. Natomiast można powiedzieć, że styczeń i być może luty mogą być miesiącami przestojowymi. Konsultacje projektu II nowelizacji ustawy o ochronie ludności trwają do 5 stycznia 2026 r.

Mówimy o konieczności realizacji inwestycji o wzmocnionych elementach konstrukcyjnych, jak to się przełoży na koszty wykonania, a docelowo, jakie koszty poniosą kupujący?

Z D-M: Na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Z jednej strony to fakt, że w budżecie będzie więcej ważyć konstrukcja i w zależności od tego, jaki jest układ budynku, ile jest kondygnacji nadziemnych, to te koszty będą większe lub mniejsze. Podobnie w zależności od tego, jaka jest działka budowlana, jaki ma kształt i jakie są uwarunkowania planistyczne np. obowiązująca linia zabudowy i czy prognozowana strefa zagruzowania pozwoli zlokalizować wyjścia zapasowe, czy też nie. Trudno jest więc dokładnie oszacować kwotę, ale maksymalnie to może być kilkaset złotych za metr kwadratowy. Wzrost cen nie będzie radykalny, ponieważ wzmacnianie konstrukcji dotyczy głównie stropu między parterem a kondygnacją minus jeden. I ten strop będzie przenosił ciężar poniższych kondygnacji.

Niektóre inwestycje już dzisiaj, mają mocniejsze stropy, ponieważ niektórzy deweloperzy chcą mieć pełną dowolność w kształtowaniu mieszkań, więc nie chcą, żeby słupy z garażu przechodziły w górę przez wszystkie kondygnacje. Wtedy robią tak zwany strop transferowy, który jest grubszy i wtedy nadziemie jest niezależne od podziemia. Przy takiej inwestycji o wysokości pięciu kondygnacji, jeżeli jest już dzisiaj projektowany strop transferowy, który jest droższy, to w niektórych inwestycjach wzrost kosztów będzie prawie nieodczuwalny.

Jakie są oczekiwania branży wobec jednostek samorządu terytorialnego? Czy samorządy mogą zrobić coś w ramach obowiązujących przepisów, co tę współpracę ułatwi?

Z D-M: Przede wszystkim mamy nadzieję, że bezpośrednia współpraca deweloperów z organami administracji architektoniczno-budowlanej, czyli tych jednostek, które wydają pozwolenia na budowę będzie przebiegała sprawnie. Nasze oczekiwania są takie, żeby te wydziały architektury były po prostu przeszkolone. Wierzymy, że będą rozumiały przepisy, bez tego pozwolenia na budowę nie będą wydawane w terminie. Chcielibyśmy uniknąć sytuacji, że jeśli organ nie będzie wiedział, jak wydać pozwolenie na budowę, to będzie występował o interpretację do MSWiA, bo to będzie dodatkowo opóźniało realizację inwestycji o kilka miesięcy. Dlatego we współpracy z SARP, z Izbą Architektów RP i być może kilkoma podmiotami publicznymi chcemy wydać taki przewodnik, instrukcję, która będzie swego rodzaju takim kompendium wiedzy zarówno dla architektów, deweloperów, jak i samorządów, skupiając się na projekcie budowlanym i pozwoleniu na budowę. Dążymy do tego aby uzyskać potwierdzenie, że opublikowana w tym dokumencie wykładnia przepisów jest zaaprobowana przez MSWiA, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) i Ministerstwa Rozwoju i Technologii. To ma być takie opracowanie ponad podziałami po to, żeby jak najlepiej wdrożyć te przepisy, żeby to po prostu działało i było realnym uzupełnieniem infrastruktury, która ma chronić ludność cywilną, czyli nas wszystkich.

Rozmawiała Monika Rozalska

mr/